Le foncier est une part importante du capital des exploitants agricoles. En France, le foncier est leur propriété pour plus 75%. Les revenus que procurent ce capital sont stables depuis de nombreuses années. Par ailleurs, pas d’exploitation agricole sans foncier ! L’enjeu est fort au moment de cesser l’activité (lire : « Pas de bail rural sans activité agricole »).

Les terres en propriété

Qu’elles soient exploitées en direct (exploitation individuelle) ou mises à disposition de la société d’exploitation, les terres en propriété feront l’objet d’un bail consenti au repreneur. Les conventions de mise à disposition signées entre le propriétaire et la société dans laquelle il était exploitant, cesseront dès lors qu’il cessera son activité. Si la société perdure, les terres seront louées à un des associés exploitants (qui mettra son bail à disposition de la société).

Cas particulier, les terres louées à une société

Dans de rares cas, l’exploitant peut avoir consenti un bail à la société (SCEA ou EARL généralement). Sans entrer dans le détail, cela répond à un besoin spécifique d’organisation familiale. Pour en savoir plus, relire notre article paru en 2016

Faire l’inventaire des servitudes

La mise au point des conditions du bail sera l’occasion de faire l’inventaire exhaustif des servitudes qui peuvent grever le bien.

Exemple, les parcelles enclavées ou difficiles d’accès et la servitude de passage, consulter legifrance.

Des servitudes de toutes natures peuvent exister. Ce sont par exemple le passage d’une canalisation enterrées, d’un pylône ou d’une ligne électrique ou d’une fibre optique, les chemins ruraux ou privés, la présence de bois, le droit de chasse, la présence d’éoliennes ou le survol de la parcelle par les pales d’une éolienne, …

Le bail devra énumérer ces servitudes pour la bonne information du repreneur.

Type de bail et durée

La durée du bail dépend des attentes et souhaits respectifs. Le bail rural habituel est d’une durée de 9 ans. Le bail de 18 ans est dénommé « bail à long terme » (BLT). Dans ce cas, le locataire a droit au renouvellement par périodes de 9 ans, aux mêmes conditions que le bail initial (sauf dénonciation de la part de l’une des parties). Il se poursuit alors par périodes de 9 ans, sans avoir besoin de formaliser cette prorogation.

Le bail de 25 ans, le bail de « carrière », le « bail à long préavis » offrent une visibilité plus grande pour le repreneur. Par contre, ils ne bénéficient pas du même droit au renouvellement.

Le bail à métayage s’applique, notamment, pour la location de parcelles viticoles. Il permet en effet de bénéficier d’une partie de la récolte ou de la production de vins. Ou encore disposer d’une part des revenus de la vente des produits.

Un bail précaire peut être conclu avec le repreneur sur une ou des parcelles. Il concerne en général des parcelles proches d’habitations ou constructibles à court terme.

Restrictions au bail rural : les bois et forêts, les parcelles faisant l’objet d’une vente d’herbe ou d’un contrat de prise en pension de bétail ne peuvent pas être louées par bail rural. De plus, une parcelle de faible surface (inférieur au seuil fixé par la préfecture) ne pourra pas faire l’objet d’un bail rural.

Fixer le montant du fermage

Le montant du fermage est encadré par des arrêtés préfectoraux. Le notaire se réfèrera au barème départemental qui prend en compte le classement des parcelles. Celui-ci dépend de leur qualité et donc de leur potentiel agronomique.

S’il est propriétaire-exploitant, l’agriculteur« sortant » pourra facturer au fermier « entrant » des améliorations du fonds qu’il aura apportées. On en fixe le montant soit à partir de barèmes locaux, soit sur estimation d’un expert foncier (celui-là même sui peut réaliser l’état des lieux d’entrée) (1).

Les parties détermineront la répartition des impôts fonciers entre fermier et propriétaire. Le code rural fixe la part du fermier à 20% de la part communale et 50% de la taxe « Chambre d’Agriculture ». Le dégrèvement de 20% des taxes foncières reste en vigueur en 2020 ; il doit intégralement bénéficier au fermier. Le fermier acquittera donc 50% de la taxe CA, plus sa quote-part des frais de gestion.

Mener des recherches, rassembler certains documents relatifs aux terres en propriété

A ce stade, la recherche des bornes et des titres de propriété seront nécessaires. L’agriculteur « sortant » pourra produire des plans cadastraux et effectuer un état des lieux avec le repreneur.

Nota : Si on ne retrouve pas les bornes, on peut aussi solliciter ses voisins de parcelles pour mesurer les limites, en s’appuyant sur les mesures du cadastre. On peut remédier à l’absence de bornes en commandant un bornage à un géomètre. Penser également à la position des chemins ; les labours successifs auront peut-être empiété sur leur emprise.

Si l’exploitant individuel avait formulé une option « Déduction pour rente du sol » auprès de la MSA, l’option sera caduque au moment de sa cessation d’activité. C’est une option personnelle et non attachée à des terres.

En cas de vente de parcelle lors de la cession d’exploitation, la SAFER peut intervenir. D’une manière générale, s’il s’agit d’une installation, la SAFER n’interviendra pas. De même, si le foncier est apporté à un GFA. Par contre, si la cession des terres (en propriété) entraîne l’agrandissement ou tend à diminuer la surface de l’exploitation jugée « viable » (2), la SAFER peut activer, sous conditions, son droit de préemption.

En cas de démembrement de propriété l’usufruitier a, en principe, autorité pour consentir seul un bail. Cependant, le bail aura un impact sur la « propriété ». Le nu-propriétaire participe donc couramment associé tant aux réflexions qu’à la signature du bail. En droit, il s’agit d’un « acte de disposition ».

Avis de juriste en droit rural sur la cession des terres en propriété

Au final, le bail constitue la meilleure garantie du repreneur et du propriétaire sur le contenu et les conditions de la « chose louée ». Même si ce type d’acte peut être réalisé sous seing privé, il est fortement conseillé de s’adresser à un notaire pour en formaliser et donc en sécuriser la rédaction.

En dehors des améliorations de fonds, le propriétaire ne peut demander au fermier « entrant » aucune autre somme. Le code rural est clair sur ce point. Il interdit précisément les situations dans lesquelles un « […] preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, […] obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent […], soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. […] ». De plus, un héritier ou un conjoint qui divorce peut réclamer les sommes indûment versées.

Relire l’article « Divorce et remboursement d’un pas de porte »

  1. Dans le cas de terres exploitées par bail, le propriétaire remboursera les améliorations du fonds au fermier « sortant », puis facturées au fermier « entrant » ;
  2. C’est-à-dire, la faire passer en dessous de la surface propre à chaque département, 110 ha en Région Centre-Val de Loire ;
  3. Tout savoir sur le bail rural .