Par principe, les dépenses de travaux « courants » sont déductibles du revenu foncier généré par la location du bien. Ce principe vaut pour les propriétés urbaines.

Ce sont en particulier les dépenses de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration concernant un local d’habitation. Les dépenses de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont donc exclues de cette règle (CGI art. 31).

En effet, les travaux de reconstruction et les travaux connexes (indissociables) ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il en est ainsi des travaux qui entrainent un accroissement de la surface habitable. Mais aussi les travaux qui modifient la destination d’un local.

Les travaux de reconstruction ne sont pas déductibles

Des travaux de reconstruction créent un nouveau local d’habitation ou une pièce supplémentaire. Ce sont aussi ceux qui portent sur une modification importante du gros œuvre. A ce propos, des travaux d’aménagement interne qui affectent le gros œuvre et / ou augmentent le volume ou la surface habitable sont des travaux de reconstruction. Donc, non déductibles.

La charge de la preuve revient au contribuable

Il est rappelé que le contribuable qui souhaite déduire des travaux doit apporter la preuve du caractère régulier de cette déduction. Il doit, notamment, justifier le montant, la nature, la réalité et la consistance de ces dépenses.

En outre, lorsque des dépenses de nature différente sont réalisées simultanément et qu’elles ne sont pas dissociables, l’administration fiscale apprécie globalement le caractère déductible des dépenses.

Un cas d’espèce récent, jugé en cour d’appel

Des contribuables ont acquis plusieurs ensembles immobiliers. Ils ont réalisés ces opérations sur plusieurs années. Ils ont fait réaliser des travaux de restauration, dont l’administration fiscale rejetait la déduction. Les contribuables ont contesté ce rejet.

La cour administrative d’appel a confirmé que les travaux n’étaient pas déductibles

La cour justifie sa position par plusieurs points :

  • Les travaux du premier immeuble portaient sur de la démolition de cloisons et de portes avec réfection de plancher et création d’appartements. La surface habitable avait alors doublé. Dès lors, par leur importance, ils équivalaient à des travaux de reconstruction et donc non déductibles. De plus, même si certains travaux avaient, individuellement, le caractère déductibles, les propriétaires ne les avaient pas dissocié de l’opération d’ensemble ;
  • Les contribuables n’avaient produit pour les travaux du second immeubles que des photographies d’extérieur. Cela n’était pas suffisant aux yeux du service des impôts pour prouver que ces travaux n’avaient pas affecté le gros œuvre. Il aurait donc fallu prouver la réalité des travaux en produisant des factures. Celles-ci auraient dû indiquer le montant, la nature, la consistance, les matériaux… La charge de la preuve incombe aux requérants ;
  • Les propriétaires avaient transformé un local commercial en logement. Comme on l’a vu dans un article précédent, cela constituait un changement de destination. Celui-ci constitue la création d’un nouveau local d’habitation. Par conséquent, la transformation équivaut à des travaux de reconstruction. Par conséquent, les dépenses engagées ne peuvent être admises en déduction des revenus du contribuable.

Référence : CAA Nantes 24 septembre 2020, n°18NT03135