Notre article « Changement de destination d’un bâtiment agricole et urbanisme« , publié le 21 avril 2015 sur ce blog suscite encore des lectures et des réactions. Un internaute que nous remercions, nous a interpellé sur le cas particulier, mais fréquent, d’un bâtiment agricole désaffecté situé sur le même terrain qu’une habitation. Nous répondons sur ce point en reprenant certains de ses propos.
Régulièrement, les propriétaires de bâtiments agricoles envisagent de transformer ces derniers pour les aménager en gîte, en maison d’habitation … Ainsi ces anciens bâtiments agricoles perdent leur vocation initiale.
Avant de constater ce changement de destination du bâtiment agricole, il convient d’analyser la situation et de réaliser différentes formalités administratives.
Principe
Les zones agricoles des PLU [1] correspondent, selon la définition de l’article R.123-7 du Code de l’Urbanisme, « aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
En vertu de l’article R123-7 du Code de l’Urbanisme sont autorisés :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics (ou d’intérêt collectif),
- Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole
- Tous « changements de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement ».
Conditions
Ainsi, si un bâtiment agricole a été identifié dans les documents graphiques du PLU comme pouvant changer de destination, il pourra être transformé et être destiné à une autre destination.
Pour cela deux conditions posées par l’article R.123-12 du Code de l’Urbanisme, doivent être remplies :
- Le bâtiment doit présenter un intérêt architectural ou patrimonial ;
- Le changement de destination du bâtiment ne doit pas compromettre l’exploitation agricole ;
Obligations administratives
Les changements de destination d’un bâtiment existant sont soumis à l’obligation de déposer une déclaration préalable d’urbanisme à la mairie de la commune où il se situe.
Les destinations visées sont notamment l’habitation, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière…
La mairie peut refuser le changement de destination. L’absence de réponse de la Mairie dans le délai de deux mois suivant le dépôt de la demande vaut acceptation du projet.
En conséquence, lorsqu’un bâtiment agricole perd sa vocation agricole pour être loué à une entreprise commerciale par exemple ou pour être aménagé en gîte ou en habitation, le projet devra faire l’objet d’une déclaration préalable.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.
Cas des bâtiments agricoles désaffectés
Il convient d’opérer un diagnostic multicritère sur le patrimoine bâti désaffecté du territoire et de croiser enjeux patrimoniaux, agricoles et ceux liés aux risques naturels et technologiques.
Avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du décret du 5 janvier 2007 relatif au droit des sols, il n’était pas rare de voir des travaux réalisés dans les villages, souvent sans permis de construire, dans d’anciennes fermes, et notamment dans les granges transformées en locaux d’habitation.
Dès lors, que le bâtiment désaffecté est situé sur le même terrain qu’une habitation, la réponse ministérielle [2] a précisé : « Lorsqu’un ensemble de constructions agricoles a été désaffecté et est utilisé de façon continue pour l’habitation, la jurisprudence considère que cet ensemble ne constitue plus un ensemble agricole mais un ensemble d’habitation. En conséquence, dans ce cas, la transformation d’une grange en bâtiment d’habitation ne constitue pas un changement de destination ».
Ainsi un bâtiment ou un local accessoire ne servant plus à l’exploitation agricole et avoisinant une habitation ayant le même propriétaire est devenu administrativement à destination d’habitation.
[1] Plan Local d’Urbanisme – [2] Ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables publiée dans le JO Sénat du 29/11/2017 page 2187
C. BERNERON, Juriste Cerfrance Alliance Centre.
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Bonjour, je suis actuellement propriétaire d’un bâtiment de 400 m2 . Il n’a plus d’utilité agricole depuis 12 ans et ne le sert qu’à titre privé . La révision du PLU est en cours sur la commune, souhaitant donner un second souffle au bâtiment je souhaiterais le valoriser en le transformant en gite . Quelles démarches dois je réaliser pour espérer un reclassement ?
Merci d’avance pour vos réponses !
Cordialement Guillaume
Concernant la révision du PLU, nous vous invitons à suivre son élaboration pour appréhender la volonté de la collectivité (communauté de communes ou commune). Quelle part est donnée à l’impact sur les activités agricoles, quelle importance est donnée à la valeur architecturale et/ou patrimoniale ? Pour cela consultez les documents d’élaboration, à commencer par le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable).
Vérifiez dans le document supra, le SCOT, comment on envisage les changements de destination. Le PLU devra s’y conformer. On rencontre de nombreuses situations où la collectivité cherche à concilier « valeur architecturale » avec « développement d’activités économiques et/ou touristiques ».
Les démarches que nous vous suggérons :
1- consulter les documents d’urbanisme, le SCOT qui donne son cadre au PLU ; le PADD du PLU, le DO (document d’orientation)
2- rencontrer les élus, à commencer par celui qui est en charge du dossier de révision du PLU
3- expliquer votre projet.
Bonjour
JE possédé sur le terrain de ma résidence principale un hangar en tôle en très mauvais état. Ce hangar a fait l’objet d’une fiche d’identification pour un changement de destination potentiel vers un usage de logement en 2018. l’ensemble n’est plus exploité a usage agricole depuis de nombreuse années.
je présente un projet par anticipation au service instructeur qui a pour but de faire une construction neuve (d’environ 100m² au sol) a l’intérieur de l’emprise des fondation de cet hangar (qui fait 400m²). on m’indique qu’un refus sera probablement opposé au motif que le changement d’usage a vocation a conserver le patrimoine des bâtiments agricole et qu’il faut a ce titre conservé une partit du bâti existant (tout est en ruine et rien ne peut être conservé).Ici je serais dans une sorte d’abus puisque la voie plus logique serait un permis de demolir puis un permis de construire et cela m’est impossible car parcelle en zone agricole.
Quid?
Merci de vos retour.
On peut s’interroger sur les raisons qui amènent le service instructeur à envisager le « changement d’usage » comme ayant « vocation à conserver le patrimoine agricole » et « conserver une partie du bâti existant », alors que vous précisez qu’il s’agit d’un « hangar en tôle en très mauvais état » ?
Si le bâtiment est « en ruine », il n’y a pas nécessité de passer par un changement d’usage.
Par contre, il est clair que votre projet bute sur le zonage agricole de la parcelle ; la démolition est possible (si cela est instauré sur la commune), mais la reconstruction n’est possible QUE pour refaire à l’identique…
Il faut poursuivre les discussions avec le service instructeur. Le changement du classement de la parcelle est une issue possible, mais elle peut prendre de longues années…
Bonjour, je suis propriétaire d’anciens bâtiments agricoles, jouxtant notre habitation, série de bâtiments « collés » les uns aux autres, et situés sur nos petites parcelles de terrain, depuis maintenant plus de 10 ans. Je les entretiens (toitures) et je voudrais en faire de petits gites ou des B&B, pour le tourisme. L’un des bâtiments possède une cheminée, laissant supposer qu’il était auparavant à usage d’habitation. Comment dois-je procéder afin de pouvoir mener à bien nos projets?
Prenez rendez-vous avec le service urbanisme de votre commune pour leur exposer votre projet.
Demander à consulter le document d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale) pour connaître le classement de la zone dans laquelle se trouve le bâtiment. Cela vous orientera sur le type de projet qu’il sera possible de développer.
En fonction du niveau et de la nature des travaux, ce service vous renseignera sur la nature du document d’urbanisme à déposer.
Vous déciderez ensuite de faire appel ou non à un maître d’œuvre ou aux conseils d’un architecte.
Si un ancien bâtiment agricole est transformé en habitation, avec des normes d’isolation modernes, etc., une fois les travaux achevés, quelle est la « date de construction » applicable pour l’assurance habitation et autres formalités de ce type ? La date de la construction initiale ou la date de la transformation ?
Ce sera la date de fin d’achèvement des travaux.
mon voisin a acqueri un terrain agricole mitoyen avec le mien et l a trasformé en depot d engin et de materiels de traveaux publiques
par cette transformation suit les nuisances suivantes ; bruits ;poussieres;vues degrader et sortie dangeureuse sur une route nationale
que puis je faire pour remedier a ce prbleme merci
Un terrain ne peut être affecté et utilisé, qu’aux seuls usages permis et réglementés dans le document d’urbanisme qui s’applique sur la commune.
Vous pouvez donc vous renseigner en mairie pour connaître le type de document applicable sur ce terrain (carte communale, RNU, PLU, …) et le classement de la parcelle. Vous pourrez ensuite décider de la suite à donner en vous rapprochant de l’autorité compétente en matière d’urbanisme (commune ou communauté de communes).
Le refus de changement de destination d’un bâti anciennement agricole, lors notamment que celui-ci a été de la part du propriétaire l’objet d’un investissement conséquent pour le maintien en état de celui-ci, constitue un préjudice grave pour ledit propriétaire ;
Ainsi j’ai suite à partage de biens familiaux, accepté il y a 15 ans de prendre en charge une grange ancienne en murs de granit de o,50 m d’épaisseur, de longueur/largeur18 x 8 m, hauteur sous faîtage 7,40m, toiture à rénover avant écroulement – coût alors assumé 15.000f – et en attente de plus de besoins l’ai conservée et assurée comme dépôt de mobiliers divers et petits outillages.
Un candidat acquéreur m’en demandant achat pour transformation d’une partie en habitat principal a déposé demande près la Direction intercommunale et reçoit ce jour refus au motif de proximités de bâtis agricoles -un bâtiment d’élevage laitier arrêté au 31.12 et où sont introduits depuis peu des chevaux, et un hangar à foin à usage temporaire sis à 13,70m de ma grange (15m requis).
Je suis donc bloqué dans mon projet de cession et le candidat acquéreur dans celui de transformation.
Mes 2 questions sont les suivantes :
1 si la dépopulation agricole qui génère l’existence de bâtis non exploités doit conduire à ce que ls demandes de transformation de destinations soient refusés, ne doit-on pas craindre que les propriétaires préfèrent laisser tomber en ruine des bâtis que seul, à son prix, l’agriculteur en position de monopole d’acheteur, peut acquérir à prix cassé ? Ne crée-t-on pas dès lors une grave inégalité de traitement administratif au détriment d’un égal exercice du droit de propriété et de dévolution des biens ?
2 la situation ne sera-t-elle pas aggravée par le fait que l’agriculteur peut aménager en tôle ondulée de nouveaux bâtis placés de façon telle que les propriétaires d’anciennes constructions en dur – ma grange date comme nombre d’autres anciens batiments agricoles voisins des années 1850-1900 – soient empêchés de valoriser leur bien, et ce lors même que les nouveaux PLU adoptés laissent croire que l’on peut valoriser les bâtiments proches de l’habitat familial ou le céder pour transformation ?
3 quel rôle assure le ou la Directeur de l’Urbanisme local (communal ou intercommunal) face aux ‘avis’ des Chambres d’Agriculture pouvant « par principe » refuser les autorisations de transformation. A-t-il liberté de décider autrement qu’en suivant très administrativement les avis avancés? Mène-t-il ou non une politique autonome en lien avec l’autorité communale ou intercommunale locale?
4 Certaines mesures ne risquent-elles pas de démobiliser très vite et durablement le propriétaire voisin d’exploitant agricole de tout investissement pour transformation ou simple entretien de son bien mobilier anciennement agricole? Veut-on véritablement des ruines?
Y a-t-il de nouveaux textes législatifs ou règlementaires
La clé est dans les mains du service instructeur Urbanisme de l’intercommunalité. Les communautés de commune sont désormais compétentes pour ces questions.
• Vérifiez l’existence d’un SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) ; il fixe le cadre et, parfois, le sort réservé aux anciens bâtiments agricoles. En effet, les collectivités sont conscientes des faits que vous relatez ; Elles peuvent avoir intégré au PLU des zones réservées comme, par exemple, des « secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées », appelées STECAL ;
• Vérifiez l’existence d’un PLU intercommunale, ou consultez le PLU applicable à votre commune et au secteur dans lequel la grange est située.
• Demandez un rendez-vous au service de l’urbanisme (communauté de communes ou commune), pour expliquer votre situation.
Bonjour je voudrais savoir comment faire pour vendre un hangar agricole tout neuf de 300m carre sur une zonne agricole implanté sur un terrain de 2 hectares50 avec eau électricité et tout à l’égout en bordure de route sotie rond point très bien placé 2km ville laval alors que j ai deux acheteurs très interresses don un paysagiste avec 5 ouvriers payant msa mais ne pouvant pas acheté car hangar agricole
Et je suis obligé de vendre car suite à un divorce obligé de partir d ici
Réouverture du plu j usqu au 4 juin 2021
Quel courrier pour s exprimer sur le registre d ouverture du plu
Cordialement jeanyvesnay02@gmail.com 0643268567 en attendant une réponse de votre part merci
Bonjour,
En cas de vente ou de location, le changement de destination vers une activité de commerce ou d’artisanat, … peut être envisagé.
Même si le zonage de votre parcelle avec le hangar est confirmé dans le nouveau PLU, il faut vous rapprocher de votre mairie (ou de la collectivité compétente) pour le dépôt d’une déclaration préalable d’urbanisme en vue d’un « changement de destination ».
PS : lisez également un article de notre blog, paru en 2015 : https://terreconnect.fr/changement-destination-batiment-agricole-urbanisme
Bien cordialement,