Notre article « Changement de destination d’un bâtiment agricole et urbanisme« , publié le 21 avril 2015 sur ce blog suscite encore des lectures et des réactions. Un internaute que nous remercions, nous a interpellé sur le cas particulier, mais fréquent, d’un bâtiment agricole désaffecté situé sur le même terrain qu’une habitation. Nous répondons sur ce point en reprenant certains de ses propos.
Régulièrement, les propriétaires de bâtiments agricoles envisagent de transformer ces derniers pour les aménager en gîte, en maison d’habitation … Ainsi ces anciens bâtiments agricoles perdent leur vocation initiale.
Avant de constater ce changement de destination du bâtiment agricole, il convient d’analyser la situation et de réaliser différentes formalités administratives.
Principe
Les zones agricoles des PLU [1] correspondent, selon la définition de l’article R.123-7 du Code de l’Urbanisme, « aux secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
En vertu de l’article R123-7 du Code de l’Urbanisme sont autorisés :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics (ou d’intérêt collectif),
- Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole
- Tous « changements de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement ».
Conditions
Ainsi, si un bâtiment agricole a été identifié dans les documents graphiques du PLU comme pouvant changer de destination, il pourra être transformé et être destiné à une autre destination.
Pour cela deux conditions posées par l’article R.123-12 du Code de l’Urbanisme, doivent être remplies :
- Le bâtiment doit présenter un intérêt architectural ou patrimonial ;
- Le changement de destination du bâtiment ne doit pas compromettre l’exploitation agricole ;
Obligations administratives
Les changements de destination d’un bâtiment existant sont soumis à l’obligation de déposer une déclaration préalable d’urbanisme à la mairie de la commune où il se situe.
Les destinations visées sont notamment l’habitation, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière…
La mairie peut refuser le changement de destination. L’absence de réponse de la Mairie dans le délai de deux mois suivant le dépôt de la demande vaut acceptation du projet.
En conséquence, lorsqu’un bâtiment agricole perd sa vocation agricole pour être loué à une entreprise commerciale par exemple ou pour être aménagé en gîte ou en habitation, le projet devra faire l’objet d’une déclaration préalable.
Si le changement de destination s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.
Cas des bâtiments agricoles désaffectés
Il convient d’opérer un diagnostic multicritère sur le patrimoine bâti désaffecté du territoire et de croiser enjeux patrimoniaux, agricoles et ceux liés aux risques naturels et technologiques.
Avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du décret du 5 janvier 2007 relatif au droit des sols, il n’était pas rare de voir des travaux réalisés dans les villages, souvent sans permis de construire, dans d’anciennes fermes, et notamment dans les granges transformées en locaux d’habitation.
Dès lors, que le bâtiment désaffecté est situé sur le même terrain qu’une habitation, la réponse ministérielle [2] a précisé : « Lorsqu’un ensemble de constructions agricoles a été désaffecté et est utilisé de façon continue pour l’habitation, la jurisprudence considère que cet ensemble ne constitue plus un ensemble agricole mais un ensemble d’habitation. En conséquence, dans ce cas, la transformation d’une grange en bâtiment d’habitation ne constitue pas un changement de destination ».
Ainsi un bâtiment ou un local accessoire ne servant plus à l’exploitation agricole et avoisinant une habitation ayant le même propriétaire est devenu administrativement à destination d’habitation.
[1] Plan Local d’Urbanisme – [2] Ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables publiée dans le JO Sénat du 29/11/2017 page 2187
C. BERNERON, Juriste Cerfrance Alliance Centre.
Le refus de changement de destination d’un bâti anciennement agricole, lors notamment que celui-ci a été de la part du propriétaire l’objet d’un investissement conséquent pour le maintien en état de celui-ci, constitue un préjudice grave pour ledit propriétaire ;
Ainsi j’ai suite à partage de biens familiaux, accepté il y a 15 ans de prendre en charge une grange ancienne en murs de granit de o,50 m d’épaisseur, de longueur/largeur18 x 8 m, hauteur sous faîtage 7,40m, toiture à rénover avant écroulement – coût alors assumé 15.000f – et en attente de plus de besoins l’ai conservée et assurée comme dépôt de mobiliers divers et petits outillages.
Un candidat acquéreur m’en demandant achat pour transformation d’une partie en habitat principal a déposé demande près la Direction intercommunale et reçoit ce jour refus au motif de proximités de bâtis agricoles -un bâtiment d’élevage laitier arrêté au 31.12 et où sont introduits depuis peu des chevaux, et un hangar à foin à usage temporaire sis à 13,70m de ma grange (15m requis).
Je suis donc bloqué dans mon projet de cession et le candidat acquéreur dans celui de transformation.
Mes 2 questions sont les suivantes :
1 si la dépopulation agricole qui génère l’existence de bâtis non exploités doit conduire à ce que ls demandes de transformation de destinations soient refusés, ne doit-on pas craindre que les propriétaires préfèrent laisser tomber en ruine des bâtis que seul, à son prix, l’agriculteur en position de monopole d’acheteur, peut acquérir à prix cassé ? Ne crée-t-on pas dès lors une grave inégalité de traitement administratif au détriment d’un égal exercice du droit de propriété et de dévolution des biens ?
2 la situation ne sera-t-elle pas aggravée par le fait que l’agriculteur peut aménager en tôle ondulée de nouveaux bâtis placés de façon telle que les propriétaires d’anciennes constructions en dur – ma grange date comme nombre d’autres anciens batiments agricoles voisins des années 1850-1900 – soient empêchés de valoriser leur bien, et ce lors même que les nouveaux PLU adoptés laissent croire que l’on peut valoriser les bâtiments proches de l’habitat familial ou le céder pour transformation ?
3 quel rôle assure le ou la Directeur de l’Urbanisme local (communal ou intercommunal) face aux ‘avis’ des Chambres d’Agriculture pouvant « par principe » refuser les autorisations de transformation. A-t-il liberté de décider autrement qu’en suivant très administrativement les avis avancés? Mène-t-il ou non une politique autonome en lien avec l’autorité communale ou intercommunale locale?
4 Certaines mesures ne risquent-elles pas de démobiliser très vite et durablement le propriétaire voisin d’exploitant agricole de tout investissement pour transformation ou simple entretien de son bien mobilier anciennement agricole? Veut-on véritablement des ruines?
Y a-t-il de nouveaux textes législatifs ou règlementaires
La clé est dans les mains du service instructeur Urbanisme de l’intercommunalité. Les communautés de commune sont désormais compétentes pour ces questions.
• Vérifiez l’existence d’un SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) ; il fixe le cadre et, parfois, le sort réservé aux anciens bâtiments agricoles. En effet, les collectivités sont conscientes des faits que vous relatez ; Elles peuvent avoir intégré au PLU des zones réservées comme, par exemple, des « secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées », appelées STECAL ;
• Vérifiez l’existence d’un PLU intercommunale, ou consultez le PLU applicable à votre commune et au secteur dans lequel la grange est située.
• Demandez un rendez-vous au service de l’urbanisme (communauté de communes ou commune), pour expliquer votre situation.
Bonjour je voudrais savoir comment faire pour vendre un hangar agricole tout neuf de 300m carre sur une zonne agricole implanté sur un terrain de 2 hectares50 avec eau électricité et tout à l’égout en bordure de route sotie rond point très bien placé 2km ville laval alors que j ai deux acheteurs très interresses don un paysagiste avec 5 ouvriers payant msa mais ne pouvant pas acheté car hangar agricole
Et je suis obligé de vendre car suite à un divorce obligé de partir d ici
Réouverture du plu j usqu au 4 juin 2021
Quel courrier pour s exprimer sur le registre d ouverture du plu
Cordialement jeanyvesnay02@gmail.com 0643268567 en attendant une réponse de votre part merci
Bonjour,
En cas de vente ou de location, le changement de destination vers une activité de commerce ou d’artisanat, … peut être envisagé.
Même si le zonage de votre parcelle avec le hangar est confirmé dans le nouveau PLU, il faut vous rapprocher de votre mairie (ou de la collectivité compétente) pour le dépôt d’une déclaration préalable d’urbanisme en vue d’un « changement de destination ».
PS : lisez également un article de notre blog, paru en 2015 : https://terreconnect.fr/changement-destination-batiment-agricole-urbanisme
Bien cordialement,