La réussite d’une cession d’exploitation passe par la transmission de ses droits et de ses contrats, au premier rang desquels figurent les baux liés aux terres que l’on exploite en location.
Les terres en location
1. Cession de bail, les principes
Par principe, le code rural interdit toute cession de bail. Les deux seules exceptions sont celles au profit d’un conjoint ou d’un descendant, après que la bailleur (1) ait donné son autorisation. (1) ou l’usufruitier ou les indivisaires propriétaires, selon la situation.
Un exploitant, peut donc céder son bail à un descendant si celui-ci respecte certaines conditions. En effet et s’il s’installe, il devra satisfaire aux exigences de la capacité professionnelle (2) et/ou d’expérience professionnelle (3). En cas de demande des aides, il devra en outre produire une étude, le Plan de Professionnalisation Personnalisé (PPP). S’il satisfait aux exigences, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la demande de cession du bail. La loi d’avenir est en effet très précise sur ce point. Le bénéficiaire doit, notamment, se consacrer à l’exploitation pendant au moins 9 ans. Il doit participer effectivement aux travaux de manière effective et permanente. En outre, il doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou loger à proximité.
(2) Diplôme de niveau IV, au moins égal au baccalauréat professionnel CGEA ou au brevet professionnel « Responsable d’entreprise agricole ». (3) Au minimum 5 ans
Le bail peut être cédé au conjoint, soit pour qu’il s’installe, soit pour agrandir sa propre exploitation.
S’il s’agit d’un bail co-preneur, les titulaires peuvent le céder dans les mêmes conditions qu’un bail « simple preneur ». Ils devront respecter une démarche précise et, bien sûr, très encadrée par la loi.
La demande de cession du bail devra être formulée auprès du propriétaire au moins 6 mois avant la fin d’exploitation.
Lire aussi : « La cession du bail rural »
2. Terres « de famille » mises en location
Dans certains cas, un GFA a pu être constitué entre des membres de la famille. L’objectif était souvent de préserver l’intégrité de l’exploitation, en évitant son morcellement. Le GFA (ou la SCI) concède ensuite un bail à l’un des membres de la famille, exploitant.
Dans d’autres situations, les terres peuvent être détenues en « indivision », suite à un démembrement. Dans l’absolu, l’usufruitier seul peut, seul, autoriser la cession du bail. Cependant, pour garantir l’équilibre familial, il est préférable d’impliquer tous les membres de la famille.
En GFA ou en indivision, la cession du bail suit alors les mêmes règles que la cession d’un bail « tiers » sur des terres données en location.
3. Cas du bail mis à disposition d’une société
Si l’exploitant est associé d’une société civile (EARL ou SCEA, …) il peut avoir « mis ses baux à disposition » de la société. Dans les faits, il paie son fermage au propriétaire et la société l’indemnise pour la mise à disposition dans le même montant.
Il n’y a aucun obstacle à la cession d’un tel bail à un enfant, pour peu qu’il en respecte les conditions. La mise à disposition est alors révoquée.
Par contre, si un bail a été consenti à une société, ce bail est difficilement cessible. Mais si le bail au profit de la société a pris la forme d’un « bail cessible », alors ce bail en possède tous les avantages. Il « donne » de la valeur à l’exploitation car il se valorise dans la valeur de la part sociale. Il répond à un besoin spécifique d’organisation familiale ou à schéma de cession hors cadre familial. Relire : « Consentir un bail à une société d’exploitation »
Les situations qui empêchent la cession de bail
Si par nature, le bail protège l’exploitant, il existe cependant de très nombreuses situations qui peuvent mettre fin au bail, en empêcher ou en limiter la cession.
1. La reprise de terres en location par le propriétaire pour construire ou exploiter
Parmi celles-ci, figurent la reprise en fin de bail par le bailleur pour cultiver lui-même ou faire cultiver par son conjoint ou un descendant. Celui-ci doit respecter les conditions de la Loi d’avenir (exploitation directe, logement, …).
Et aussi, la reprise partielle par le bailleur, pour construire une maison d’habitation. Dans chacun de ces cas, le bailleur devra observer un formalisme avec, en particulier, la signification par écrit et par commissaire de justice dans un délai allant de 18 à 24 mois.
2. La résiliation anticipée d’un bail pour départ à la retraite
La situation est certes peu banale. En l’absence de successeur, le fermier demande à résilier son bail au motif de départ à la retraite. Il peut prétendre aux mêmes avantages qu’à la fin « normale » du bail ; notamment, le dédommagement pour les améliorations du fonds.
Des situations particulières mais loin d’être inhabituelles
1. La cession entre époux avec des terres en location
C’est un cas assez fréquent. La cession proprement dite recouvre plusieurs aspects dont le premier est le transfert des biens de l’exploitation. Marié, pacsé ou concubin, régime de séparation de biens ou communauté de biens, origine de l’exploitation, … Ces points conditionnent les modalités du transfert.
Au regard du foncier, s’il s’agit d’un bail « co preneur », il n’y a pas d’obstacle particulier, le conjoint poursuit l’activité en se substituant, dans le respect des conditions de capacités et/ou d’expérience professionnelles. Le co-preneur qui poursuit l’exploitation devra demander au bailleur la poursuite du bail à son profit et dans les 3 mois.
Si l’exploitant qui cesse son activité était titulaire du bail , alors le conjoint peut en solliciter la cession. Dans un cas comme dans l’autre, le repreneur devra solliciter une autorisation préalable d’exploiter. Et en particulier en cas d’absence de capacité professionnelle ou si la surface totale cultivée dépasse le seuil du schéma départemental (SDREA) ou enfin, en cas de pluri activité.
2. Le décès de l’exploitant, le sort des baux
Le décès du fermier ne met pas fin au bail rural. En effet, le code rural prévoit même la transmission automatique. Même s’il déroge aux règles de la dévolution légale du Code Civil, le texte prévoit deux hypothèses. Avec ou sans parents ayant participé aux travaux.
Si le conjoint marié ou pacsé ou un enfant a participé effectivement aux travaux dans les 5 dernières années, alors le bail peut être transmis.
Ce n’est qu’après avoir éventuellement prouvé son aptitude à poursuivre, que « l’héritier » devra, le cas échéant, déposer une demande d’autorisation d’exploiter ou une demande préalable.
Par conséquent, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la poursuite du bail en demandant la résiliation du bail.
Si aucun des héritiers ne présente la capacité, ils reçoivent malgré tout le bail selon les règles de la dévolution légale du Code Civil. Par la suite, le bailleur demandera la résiliation du bail en notifiant aux héritiers un congé dans les 6 mois suivant le décès.
Notre avis, les démarches auprès de son propriétaire
Le preneur a le droit de s’opposer à la reprise pour exploitation lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite. Dans ce cas, le bail est prorogé de plein droit. La durée est égale à celle qui lui permet d’atteindre cet âge.
Le code rural définit clairement les démarches à effectuer auprès de ses propriétaires ainsi que les délais. Le propriétaire doit respecter un délai d’un minimum 18 mois pour notifier une résiliation totale ou partielle. Le preneur a plus de souplesse et le délai est par exemple de 12 mois en cas de demande de résiliation pour départ en retraite.
Par expérience, on sait que le non-respect des procédures et /ou des délais peut entraîner la nullité de démarches. De plus, on ne saurait trop conseiller bailleur et preneur de se rencontrer ponctuellement pour faire le point sur leurs projets.
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