Le bail rural est un contrat et il peut faire l’objet d’une reprise, d’un non renouvellement ou d’une résiliation. Il organise « la mise à disposition, à titre onéreux, d’un bien […] agricole, en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » (1).

Une grande partie du foncier en France est exploité au travers un bail rural

Il convient donc de connaître avec précision les évènements qui peuvent interrompre un bail. En effet, le formalisme applicable aux congés envoyés par le bailleur ou le preneur est strict et particulier.

La fin d’un bail rural

Le bail rural est encadré par le statut du fermage et on ne peut y déroger. Les causes de fin de bail sont donc multiples. Il convient ainsi de bien les connaître si on est confronté à une rupture contractuelle. Tout défaut ou erreur de formalisme pourra entraîner l’irrégularité de la procédure.

En société, le foncier est souvent détenu en fermage par les associés et mis à disposition de la société. La mise à disposition n’est pas un bail rural. Mais le statut du fermage continue cependant à s’appliquer entre le bailleur et l’associé fermier.

Les situations qui aboutissent à une résiliation

Voici les situations qui peuvent aboutir à la résiliation ; le formalisme approprié dans la cas d’un bail de 9 ans. Chaque situation fait l’objet d’une saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Reprise

Ces quatre situations doivent être signifiées au détenteur du bail, dans le délai indiqué et par exploit de commissaire de justice (anciennement l’huissier de justice).

  • au terme du bail, par le bailleur, pour cultiver lui-même ou faire cultiver par son conjoint ou un descendant : 18 mois avant le terme du bail ;
  • en cours de bail, à l’initiative du bailleur, pour l’exploitation de son conjoint ou d’un descendant : avertir 2 ans avant l’expiration de la période sexennale pour les baux sous seing privé ;
  • partielle, à l’initiative du bailleur, pour construire une maison d’habitation : 18 mois avant le terme du bail ;
  • par le bailleur, qui serait par ailleurs exploitant de carrières : 18 mois au moins avant le terme du bail.

Non renouvellement

  • pour une partie seulement des biens loués, en vue d’agrandir une autre exploitation donnée à bail par le bailleur. Délai, 18 mois avant le terme du bail, par exploit d’huissier ;
  • à l’initiative du preneur. 18 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou exploit d’huissier ;
  • à l’initiative du bailleur, en raison de l’âge du preneur. 18 mois avant le terme du bail si le preneur atteindra l’âge de la retraite à ce terme. 18 mois avant la fin de la période triennale du bail renouvelé au cours de laquelle le preneur aura atteint l’âge de la retraite. Délivrer le congé par exploit d’huissier.

Résiliation

  • par le preneur qui atteint l’âge de la retraite : 12 mois avant la fin d’une des périodes annuelles du bail suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis. Avertir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou via un commissaire de justice ;
  • pour changement de la destination agricole du bien loué : la résiliation peut être demandée à tout moment et la prise d’effet est d’un an après la notification délivrée par un commissaire de justice ;
  • à l’initiative du preneur qui a acquis une autre ferme qu’il doit exploiter : il peut résilier à tout moment. La résiliation prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante (si la fin de l’année culturale est postérieure de 9 mois au moins à l’évènement qui cause la résiliation) ; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • à l’initiative du preneur frappé d’un refus d’autorisation d’exploiter ou d’une incapacité au travail grave et permanente : résiliation à tout moment, elle prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante (si la fin de l’année culturale est postérieure de 9 mois à l’évènement qui cause la résiliation) ; par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • pour faute du preneur (résiliation à l’initiative du bailleur) :
    • En cas de cession du bail, de sous location prohibée ou de mauvaise exploitation du fonds : résiliation à tout moment ;
    • Après deux défauts de paiement du fermage : le propriétaire bailleur demande la résiliation au TPBR (2) après deux défauts de paiement ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois et après qu’il ait mis le fermier en demeure de payer (par LRAR).
  • suite au décès du preneur :
    • A l’initiative du bailleur : congé donné dans les 6 mois du décès ;
    • A l’initiative de l’héritier du preneur : résiliation du bail demandée dans les 6 mois du décès.

Dans les deux cas, la résiliation prendra effet soit au terme de l’année culturale en cours soit au terme de l’année culturale suivante. Demande faite au moyen d’une LRAR ou par exploit d’huissier.

Précisions

Dans chaque situation précitée, des mentions ou articles du code rural doivent obligatoirement être mentionnés dans les courriers et congés envoyés à l’initiative du bailleur ou du preneur.

De plus, le bénéficiaire de la reprise s’engage à respecter des conditions d’exploitation qu’il s’agisse de la durée, de la participation aux travaux ou de la règlementation notamment.

Enfin, les vices de formes et de fonds peuvent facilement être contestés en justice et les recours deviennent possibles. Ainsi il est important de se faire accompagner pour la rédaction d’un congé ou d’une résiliation de bail.

B. TRUCHOT, juriste en droit rural Cerfrance Alliance Centre

(1) article L 411-1 et suivants du Code rural et de la Pêche maritime

(2) TPBR : Tribunal Paritaire des Baux Ruraux