L’article L411-35 du Code Rural précise qu’il est interdit à un preneur de céder son bail. Une cession de bail consentie au mépris de cette interdiction est de nul effet et le preneur en place encourt aussi la résiliation de son bail rural initial (Article L411-31, II-1° du Code Rural).

Les exceptions

Toutefois et par dérogation au principe d’interdiction de cession du bail rural, des exceptions sont prévues et le preneur en place à la possibilité de céder son bail rural. Les possibilités de cession du bail accordées au preneur sont limitatives.

Le preneur en place peut uniquement céder son bail à son conjoint ou à son partenaire lié par un PACS participant à l’exploitation ou à un descendant majeur ou ayant été émancipé.

Cette cession est cependant subordonnée à l’agrément préalable du bailleur ou à défaut par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR).

L’agrément du bailleur

L’accord préalable du bailleur est indispensable mais aucun texte n’impose une quelconque condition de délai pour solliciter cet agrément, de sorte que le preneur conserve cette possibilité de cession jusqu’à l’expiration du bail initial.

Dans certaines situations, quand le bailleur est usufruitier il peut donner son consentement à la cession du bail sans le concours du nu-propriétaire (Cass. 3e civ. 15-3-2000 n°98-18.322). Dans les cas d’indivision, l’accord unanime de tous les indivisaires est nécessaire.

Autorisation du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

A défaut d’accord du bailleur, le preneur peut saisir le Tribunal Paritaire. Pour se prononcer sur la cession, les Juges doivent rechercher si elle ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Les intérêts sont appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel.

Ainsi, il a été illustré par un arrêt rendu[1] récent que le preneur devait être de bonne foi et ne devait pas avoir commis de manquement aux obligations résultant de son bail, à savoir en l’espèce des retards réitérés dans le paiement des fermages. La Cour de cassation a ainsi conclu que le preneur qui ne s’était pas acquitté de toutes ses obligations, ne pouvait pas bénéficier de la faculté de céder le bail.

La signification de la cession au bailleur

Dans un premier temps, il convient d’informer les propriétaires afin d’obtenir de leur part une autorisation écrite de céder le bail au profit des personnes ci-dessus mentionnées. Cependant cette première formalité ne suffit pas pour rendre la cession de bail juridiquement valable et la seconde formalité est souvent oubliée.

Ainsi, dans un second temps, et une fois l’autorisation accordée, un acte de cession de bail doit être rédigé. En effet, la cession de bail n’est pas opposable au bailleur tant que l’une des formalités de l’article 1690 du Code Civil n’a pas été accomplie. La cession du bail doit être soit signifiée au bailleur par huissier ou ce dernier doit l’accepter dans un acte authentique. Ces mêmes règles sont également applicables dans le cas de cession de bail rural autorisée par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Effets

Le cessionnaire du bail en devient le titulaire aux mêmes conditions que le cédant. Il profite de tous les droits attachés à la qualité de preneur et supporte toutes les obligations nées du bail (durée, paiement du fermage, renouvellement…).

Sanctions

Ainsi, la cession prohibée (défaut d’agrément du bailleur, non-respect du formalisme de notification,…) est sanctionnée par la nullité de la cession et constitue un motif de résiliation du bail rural initial.

Nos conseils

Une vigilance particulière est à apporter dans les projets de cession de bail au profit du conjoint, partenaire pacsé ou du descendant et nous vous conseillons de contacter un juriste pour vous accompagner dans ces démarches.

[1] Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n°14-23.207, n)1343

C. BERNERON, Pôle juridique, Cerfrance Alliance Centre