Qui ne connait pas le fameux film avec Michel SERAULT, « Le Viager » ? On y découvre les termes de crédirentier, indexation, espérance de vie, … Un bien immobilier peut être acheté ou vendu en viager.

Les fondements

Dans la vente en viager le paiement est échelonné, il a une périodicité variable qui doit s’adapter aux besoins du crédirentier.

Lors de la signature, on peut décider du versement d’une somme fixe, le « bouquet ».

On distingue 2 types de viagers, le viager occupé et le viager libre.

  • Viager occupé : le vendeur vend son bien mais il conserve l’usu fruit, l’usage à titre d’habitation. Il pourra l’occuper jusqu’à son décès ;
  • Le viager libre : le vendeur cède et l’acquéreur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente.

Le principe d’aléa

D’un certain point de vue, la vente en viager est incertaine ; on ne sait pas à l’avance, le prix réel qui sera payé. En effet, le montant total dépend de la date de décès du vendeur.

Les règles sont claires, une vente « sans aléa » peut être annulée. C’est-à-dire réalisée par une personne se sachant gravement malade et qui décéderait quelques temps après.

Déterminer le montant de la rente

Le montant est bien sûr fixé dans l’acte de cession. Il repose sur la combinaison de plusieurs facteurs :

  • Valeur du bien ;
  • Age du vendeur ;
  • Présence d’un bouquet ou non ;
  • Statut du bien, libre ou occupé.

En effet, un bien vendu « occupé » subira une décote dans la mesure où l’acheteur n’en a pas la jouissance.

Avantages du viager

Le vendeur bénéficie d’une rente à vie et, éventuellement, d’un capital lors de la signature (le bouquet). Comme tout revenu, elle est imposable, après application d’un abattement qui dépend de l’âge du crédirentier.

La fraction imposée de la rente diminue à mesure que le rentier avance en âge. 70 % de la rente est imposée pour un 1er versement à moins de 50 ans contre 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.

Le capital versé lors de la vente est exonéré. De plus, c’est l’acheteur qui paiera désormais la taxe foncière.

Avec le viager, l’acheteur peut échelonner ses paiements sur le même mode qu’un crédit immobilier. Il verse directement la somme au vendeur, et donc économise certains frais liés aux prêts bancaires.

L’acheteur n’a cependant aucune visibilité sur le prix total qu’il versera.

Pourquoi choisir le viager ?

On le voit, le viager est une opération sans réelle certitude. Les ventes en viager s’effectuent chez un notaire, comme toute vente immobilière. Le choix des modalités de la vente est irrémédiable, aussi faut-il en estimer les conséquences. Le conseil est à ce stade important.

Quand la résidence principale est le seul bien que l’on possède et que ses revenus sont faibles, alors ce type de vente peut être une réponse. De même, des personnes seules, sans famille, ni héritier direct peuvent être tentées de l’adopter. Quoi qu’il en soit, cela ne doit s’envisager que dans un cadre familial global.