Cela est peu connu, mais un acheteur immobilier peut limiter son achat à celui de la nue-propriété. Le démembrement de propriété procède ici d’une tactique d’optimisation. Dans ce cas, au moins deux personnes achètent ensemble un bien, avec des droits pour chacun.

La nue-propriété d’un bien confère des droits spécifiques. Mais elle possèdent avantages et inconvénients.

La nue-propriété, de quoi s’agit-il ?

Quand les acheteurs d’un bien procèdent à un démembrement, le droit de propriété sur ce bien appartient à .

  • l’usufruitier : il peut occuper le bien ou le louer pour percevoir des revenus (loyers par exemple) ;
  • le nu-propriétaire : il dispose du bien et peut le vendre.

Lorsque l’on achète la nue-propriété d’un bien, on concède donc l’usufruit à une personne tierce.

Ce genre de situation se rencontre assez fréquemment dans les programmes immobiliers, d’immeubles locatifs. C’est une solution pour ouvre des perspectives d’optimisation.

Ainsi, l’usufruit est généralement cédé pour une durée fixée à l’avance, 10 ou 20 ans par exemple. Des agences immobilières se sont spécialisées sur la vente de la « nue-propriété » d’immeubles.

NOTE : Un usufruit peut avoir comme terme, le décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère.

Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.

Les avantages à devenir nu-propriétaire

Les avantages de l’achat en nue-propriété sont multiples.

Le premier avantage est de pouvoir acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché. En effet, l’acheteur ne peut jouir de l’usufruit dans l’immédiat. On applique donc une décote qui peut atteindre 30 à 50 %.

De plus, tant que dure le démembrement, les travaux d’entretien du bien sont à la charge de l’usufruitier. C’est aussi le cas même si les travaux concernent les parties privatives.

Le nu-propriétaire ne prend en charge que les grosses réparations, telles qu’énumérées dans le code civil. L’article 606 du Code Civil précise notamment les parties concernées :

  • gros murs et voûtes ;
  • rétablissement des poutres et des couvertures ;
  • réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.

Les inconvénients à être nu-propriétaire

La principale limite de l’achat en nue-propriété est l’absence de revenu pour son titulaire. Il ne percevra aucun loyer.

L’acheteur de nue-propriétaire devra donc construire un plan de financement particulier. Ce financement exclut de fait la déduction des intérêts d’emprunt (sauf à posséder d’autre biens dégageant des revenus).

Le cadre fiscal de la nue-propriété et du nu-propriétaire

Les impôts locaux sont payés par l’usu-fruitier, qu’il habite le bien ou qu’il en perçoive le loyer. En effet, la taxe foncière (et la taxe d’habitation) sont à la charge de l’usufruitier.

Allègement fiscal : En cas de donation de nue-propriété, les droits de donation sont minimisés puisque calculés sur une valeur de la seule nue-propriété.

Autre avantage pour le nue-propriétaire. S’il est assujetti à l’IFI, le bien ne figure pas dans son patrimoine immobilier.

Exemple de calcul de l’IFI pour un contribuable nu-propriétaire :

En 2020, un propriétaire possède trois biens immobiliers :

  • Sa résidence principale, en pleine propriété, d’une valeur de 400.000 € ; celle-ci bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % . La Valeur à déclarer est donc de 280 000 € ;
  • Une résidence secondaire, en pleine propriété, valeur 600 000 €, pas d’abattement ;
  • Un appartement acquis en nue-propriété, valeur 500 000 €, non intégré à la déclaration des biens pour l’IFI.

Par conséquent, la valeur de l’ensemble du patrimoine s’établit à 880 000 €. L’impôt sur la fortune immobilière concerne les détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros.

Dans ce cas, la personne n’est donc pas assujettie à l’IFI.

D’après economie.gouv.fr, par Bercy Infos, le 25/05/2020 – Lire aussi « SCPI, diversifier un patrimoine et investir dans l’immobilier« .