Il y a plusieurs régimes d’approbation des décisions. Les règles de majorité diffèrent selon la nature des décisions et des actes décidés.

Le régime légal de l’indivision

Il y a trois types d’actes ou décisions concernant les biens. Ceux qui visent à conserver le bien, ceux qui relèvent de la gestion (conclure un bail) et ceux qui concernent le changement de propriété.

Les actes conservatoires

Un indivisaire peut prendre seul ce type de décision. En effet, elles ont pour but d’assurer la sécurité et la conservation du bien. Cela concerne par exemple les travaux de réfection de toiture ou de remplacement d’une chaudière tombée en panne.

Les actes de gestion

Ces décisions doivent, en principe, recueillir la majorité des 2/3 des droits indivis. C’est, en particulier vrai, pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail d’habitation par exemple. On parle alors d’un acte de gestion courante. Par contre, un bail rural, un bail commercial demandera l’unanimité tant pour être signé que pour le renouvellement.

Il peut aussi s’agir de la vente de mobiliers indivis pour régler des dettes de l’indivision.

Ces décisions n’affectent pas la nature ni la destination du bien immobilier indivis.

La majorité des 2/3 ne signifie pas la majorité des 2/3 des héritiers existants, mais 2/3 des droits indivis ou parts d’indivision.

Exemple : soit quatre héritiers. L’un détient 50 % des droits à lui seul tandis que les trois autres se partagent l’autre moitié à parts égales, soit 16,6 % de droits chacun. Celui qui détient 50 % devra simplement obtenir l’accord d’un autre héritier pour obtenir la majorité des 2/3 et totaliser ainsi 66,6 % des voix.

Les actes de disposition

Ces actes débouchent sur la vente d’un bien immobilier ou la donation à un tiers. On parle ici d’actes de disposition.

Le régime conventionnel de l’indivision

Par décision unanime, les indivisaires peuvent décider de confier les décisions à l’un d’entre eux ou de les répartir.

Il s’agit dans ce cas d’établir une convention d’indivision qui définira les droits de chacun et attribuera la gestion des biens. Concrètement, on dresse la liste des biens avec, pour chacun, les droits respectifs de chaque indivisaire.

Une telle convention peut être conclue pour une durée de 5 ans, avec renouvellement. Mais aussi pour une durée indéterminée.

Le changement de classification d’une parcelle, la pression immobilière, … peuvent motiver la conservation d’une indivision.

De par son caractère très particulier, une convention d’indivision doit être établie par un acte authentique dès lors qu’il y a présence d’immobilier.

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