La construction sur sol d’autrui est une situation délicate qui attire souvent l’attention des juristes. Cela peut aussi bien concerner les améliorations apportées par le preneur que celles effectuées par une société. Les conséquences juridiques sont à apprécier avec la plus grande prudence.

Construction sur sol d’autrui, définition

La construction sur sol d’autrui est une construction sur une parcelle ou un terrain appartenant à un tiers. Il va sans dire que c’est une situation à éviter le plus possible. En effet, elle pose soucis dans plusieurs domaines. D’abord en cas de transmission du terrain. Ensuite en cas d’appréciation fiscale et donc pour l’évaluation de la valeur de la construction.

A la fin de la location

En construisant un bâtiment sur le sol en propriété d’un tiers (preneur individuel ou en société), le fermier a l’obligation de respecter une procédure préalable d’autorisation auprès du propriétaire bailleur.

Le bâtiment construit devient immeuble par destination. Il deviendra donc la propriété du propriétaire du sol. Lequel devra verser une indemnité au preneur sortant à la fin du bail (1). Ce dispositif repose essentiellement sur le mécanisme de l’amortissement.

Un Expert Agricole et Foncier calculera l’indemnité en fonction des arrêtés préfectoraux en vigueur. Il appréciera aussi la situation du bien ou s’appuiera sur les règles du Code Rural. Les dispositions protectrices du statut du fermage s’appliquent au profit de la relation preneur-bailleur.

(1) ou à la société en cas de mise à disposition ou de bail à la société (Article L 411-69 du Code rural et de la pêche maritime)

Cas d’une mise à disposition de la parcelle à une société

En cas de mise à disposition à une société agricole, on distingue deux cas :

  • Construction sur des biens pris à bail par un associé ;
  • Constructions sur un sol propriété d’un associé.

1- Dans l’hypothèse où la société finance la construction et que le sol n’appartient pas à un associé, c’est au preneur de réaliser les démarches préalables d’autorisation. De plus, étant seul titulaire du bail, il sera le seul bénéficiaire des indemnités dues par le propriétaire.

Afin d’éviter tout conflit, il est judicieux dans ce cas que la société rachète le sol supportant le bâtiment. On conseille de réaliser un bornage pour bien délimiter la parcelle. En revanche, il vaut mieux solliciter un Expert Agricole et Foncier pour en fixer la valeur.

Cette situation permet également d’économiser la TVA sur le bâtiment. Elle permet aussi de déduire les charges d‘entretien et de réparation du bâtiment.

2- La construction sur sol propre d’un associé nécessite une convention de mise à disposition à la société. Dans ce cas, le statut du fermage ne s’applique pas et le sort des constructions réalisées par la société sur un sol propriété d’un associé est soumis aux dispositions de l’article 555 du code civil.

L’associé propriétaire peut conserver la propriété de la construction moyennant le versement d’une indemnité. Afin d’éviter toute situation conflictuelle entre l’associé propriétaire et la société constructrice, il est conseillé d’établir une convention entre les parties notifiant le sort des constructions à la fin de la mise à disposition, ou bien d’établir un bail à construction.

Dans tous les cas, il faut privilégier la construction sur sol propre et envisager l’achat du terrain porteur de la construction par celui qui finance la construction. La construction sur sol d’autrui répond donc à des situations particulières, avec une vision patrimoniale par exemple.

B. Truchot, juriste en droit rural, Cerfrance Alliance Centre, 26/04/2016, mis à jour novembre 2022 et février 2024.