Voici une situation délicate qui attire notre attention, celle des constructions et des améliorations apportées par le preneur ou apportées dans le cadre sociétaire. Les conséquences juridiques sont à apprécier avec la plus grande prudence.

La construction sur sol d’autrui, c’est-à-dire la construction par un tiers sur une parcelle ou un terrain appartenant à un propriétaire différent, est une situation à éviter le plus possible. En effet, elle pose soucis dans plusieurs domaines : en cas de transmission du terrain, d’appréciation fiscale et pour l’évaluation de celui-ci.

A la fin de la location

En construisant un bâtiment sur le sol en propriété d’un tiers (preneur individuel ou en société), le fermier a l’obligation de respecter une procédure préalable d’autorisation auprès du propriétaire bailleur.

Le bâtiment construit devient immeuble par destination. Il appartiendra au propriétaire du sol ; celui-ci devra verser à la fin du bail une indemnité au preneur sortant ou à la société en cas de mise à disposition ou de bail à la société (Article L 411-69 du Code rural et de la pêche maritime). Ce dispositif repose essentiellement sur le mécanisme de l’amortissement.

L’indemnité sera calculée par un Expert Agricole et Foncier en fonction des arrêtés préfectoraux en vigueur, de la situation du bien ou suivant les règles du Code Rural.

Les dispositions protectrices du statut du fermage s’appliquent au profit de la relation preneur-bailleur.

Cas d’une mise à disposition de la parcelle à une société

En cas de mise à disposition à une société agricole, deux situations se distinguent :

  • Constructions sur des biens pris à bail par un associé,
  • Constructions sur un sol propriété d’un associé.

1- Dans l’hypothèse où la construction est financée par la société et que le sol appartient à un associé en privé, c’est au preneur en place de réaliser les démarches préalables d’autorisation. De plus, étant seul titulaire du bail, il sera le seul bénéficiaire des indemnités dues par le propriétaire.

Afin d’éviter tout conflit, il est dans ce cas judicieux que la société rachète le sol supportant le bâtiment. Un bornage peut être réalisé afin de connaître la délimitation du terrain. En revanche, la valeur du terrain doit être estimée par un Expert Agricole et Foncier.

Cette situation permet également d’économiser la TVA sur le bâtiment et de passer les charges d‘entretien et de réparations du bâtiment sur l’exploitation.

2- La construction sur sol propre d’un associé nécessite une convention de mise à disposition à la société. Dans ce cas, le statut du fermage ne s’applique pas et le sort des constructions réalisées par la société sur un sol propriété d’un associé est soumis aux dispositions de l’article 555 du code civil.

L’associé propriétaire peut conserver la propriété de la construction moyennant le versement d’une indemnité. Afin d’éviter toutes situations conflictuelles entre l’associé propriétaire et la société constructrice, il est conseillé d’établir une convention entre les parties notifiant le sort des constructions en cas de fin de mise à disposition, ou alors d’établir un bail à construction.

Dans tous les cas, il faut privilégier la construction sur sol propre et envisager l’achat du terrain porteur de la construction par celui qui finance celle-ci.

B. Truchot, juriste en droit rural, Cerfrance Alliance Centre