L’apport du droit au bail, prévu par le statut du fermage est un dispositif permettant à un preneur de transférer son titre de jouissance à une société.

Les différents moyens d’exploiter des terres au sein d’une société

Différents dispositifs juridiques permettent à une société civile agricole d’exploiter des terres agricoles.

Lorsque les terres appartiennent à la société, elle les exploite directement, c’est le faire valoir direct.

Pour les terres appartenant aux associés, elles peuvent être exploitées par la société en vertu :

  • d’une convention de mise à disposition, convention que seuls les associés participant aux travaux de la société ont la possibilité de mettre en place ;
  • d’un bail rural consenti à la société par le(s) associé(s) de la société quel que soit leur statut ;
  • ou d’un prêt à usage parfois appelé « commodat », pour lequel l’associé ne sera pas rémunéré.

Les terres appartenant à des tiers font généralement l’objet d’un bail rural :

  • soit au profit de la société directement,
  • soit au profit des associés qui ensuite mettent à disposition le bail à la société.

Lorsque le bail a été initialement fait à une personne physique, celle-ci peut décider d’apporter son droit au bail à la société.

Les caractéristiques de l’apport du droit au bail

L’apport du droit au bail est possible uniquement au profit d’une société civile d’exploitation agricole (EARL, SCEA) ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants (GAEC). Les sociétés commerciales ne peuvent pas bénéficier d’un apport de droit au bail.

L’apport du droit au bail doit être réalisé selon un formalisme spécifique.

Tout d’abord, pour apporter son droit au bail, le preneur devra obtenir l’accord du propriétaire. Le propriétaire est libre de refuser et cela sans possibilité de recours pour le preneur. En effet, un tribunal paritaire ne pourrait pas autoriser l’apport du droit au bail. L’apport sans autorisation du propriétaire constitue une cession prohibée sanctionnée par une nullité d’ordre public.

Ensuite, l’apport devra être signifié par acte d’huissier au bailleur ou accepté par lui dans un acte. Cette signification ou acceptation rend l’apport du droit au bail opposable au bailleur, ce qui permet d’en tirer toutes les conséquences juridiques.

La société devient alors titulaire du bail à la place de la personne physique. Cette conséquence de l’apport du droit au bail est rappelée par la Cour de Cassation dans un arrêt du 11 février 2016 (1). Dans cette affaire un propriétaire avait délivré un congé à des preneurs qui avaient apporté leur droit au bail à une société. Suite à cet apport la société était devenue titulaire du bail, de sorte que les preneurs d’origine n’avaient plus de droit sur le bail. Le congé délivré aux preneurs d’origine était inopposable à la société bénéficiaire de l’apport.

(1) Cass. Civ. 3, 11 févr. 2016, n° 13-11.685

Comparaison de l’apport du droit au bail et de la mise à disposition des biens en location

La mise à disposition de biens loués est couramment utilisée. Car elle ne nécessite pas l’autorisation du propriétaire. Le tableau ci-dessous permet de comparer ces deux dispositifs :

Apport du droit au bailMise à disposition
Texte applicableL 411-38 du code ruralL 411-37 du code rural
Titulaire du bailLa sociétéL’associé reste titulaire du bail
Relation avec le propriétaireAutorisation du propriétaireSimple information du propriétaire
Relation avec le conjoint collaborateurAutorisation du conjoint participant aux travauxPas d’autorisation particulière
Caractéristiques de la sociétéSociété civile agricole ou groupement de propriétaires ou d’exploitantsSociété ayant personnalité morale (ou Société en participation régie par des statuts ayant acquis date certaine). Objet principalement agricole. Capital majoritairement détenu par des personnes physiques.
FormalismeSignification au bailleur par acte d’huissier ou acceptation dans un acteLettre recommandée avec accusé de réception à adresser au propriétaire dans les deux mois suivant la mise à disposition.
Sanction(s) en cas de non respect du formalismeNullité de l’apport, résiliation du bail sur demande du propriétaireAprès mise en demeure de réaliser l’information, résiliation si le défaut d’information est de nature à porter préjudice au bailleur

Avis de juriste

Avec l’apport du droit au bail, la société est devenue titulaire du bail à la place de la personne physique. Cela aura donc des conséquences sur le droit à céder le bail, le renouvellement, le congé délivré par un propriétaire, … Il s’agit d’une disposition très particulière peut répondre à des objectifs d’organisation familiale d’une exploitation.

La mise à disposition au profit d’un GAEC est régie par un dispositif spécifique codifié à l’article L 323-14 du code rural.

D’autres dispositifs non développés ici permettent de mettre à disposition des baux au profit de sociétés d’assolement en commun ou de sociétés à vocation principalement agricole. Ils nécessitent également l’accord préalable du bailleur.

Publié pour la première fois le 26 mai 2016, mis à jour le 17 mars 2021