Le bail copreneur est caractérisé par le fait qu’il est consenti à plusieurs preneurs, fermiers qui sont dès lors titulaires ensemble du même bail rural. La loi d’avenir introduit des dispositions nouvelles.

Bail copreneur, ce que la Loi d’avenir modifie

Les baux copreneurs résultent :

  • soit de la conclusion d’un bail au profit de plusieurs personnes solidaires, ayant ou non un lien de famille entre elles,
  • soit de l’association en cours de bail d’un conjoint ou descendant du preneur.

Les copreneurs s’engagent ensemble vis-à-vis du bailleur à respecter toutes les obligations du preneur : exploiter raisonnablement (en « bon père de famille »), payer le fermage, … Ils bénéficient des mêmes droits que tout preneur tant qu’ils exploitent ensemble les biens loués. Attention, cela peut se compliquer si l’un des copreneurs ne participe pas à l’exploitation (départ en retraite, divorce, cessation d’activité, …).

Risque de perte du droit au renouvellement suite au départ d’un copreneur

En application d’une jurisprudence ancienne, suite au départ d’un copreneur, le bailleur peut refuser le renouvellement au copreneur resté seul titulaire du bail. Le bailleur doit dans ce cas, délivrer un congé 18 mois avant la fin du bail.
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le copreneur restant doit offrir au bailleur des garanties équivalentes à celles initialement offertes par les copreneurs. Dans la pratique, pour conserver le droit au renouvellement, le copreneur cessant d’exploiter se porte caution solidaire de la bonne exécution du bail après son départ. Un tel engagement n’est cependant pas toujours possible notamment en cas de séparation conflictuelle des copreneurs.
Cass. Ch. réunies, 25 juillet 1951

La perte du droit au renouvellement ne concerne ni le conjoint ni le partenaire de PACS copreneurs

Les conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs bénéficient du droit au renouvellement dès lors qu’ils remplissent les conditions d’exploitation et d’habitation exigées du bénéficiaire de la reprise.

Le droit de céder le bail est réservé aux copreneurs exploitant ensemble le fonds loué

Tout preneur d’un fonds rural est tenu de l’exploiter. En cas de copreneurs, cette obligation incombe à tous les copreneurs de manière solidaire. Ainsi, la Cour de Cassation a sanctionné à plusieurs reprises les copreneurs ne participant pas aux travaux dans le cadre de certains montages sociétaires. Ceux-ci peuvent alors être privés de leur droit de céder le bail à leur conjoint, partenaire de PACS ou descendant.
Cass. Civ. 3 février 2010

Ce que modifie la Loi d’Avenir

La loi d’avenir permet au copreneur restant de continuer à bénéficier d’un bail rural lorsque l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation

La loi d’avenir, adoptée le 13 octobre 2014 et publiée au Journal Officiel du 14 octobre 2014, instaure un formalisme permettant au copreneur restant de demander au bailleur la poursuite du bail à son seul nom. Pour cela, le preneur doit adresser au bailleur dans un délai de trois mois à compter de la cessation d’activité du copreneur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette lettre doit :

  • reproduire intégralement les dispositions du 3ème alinéa de l’article L 411-35 du code rural,
  • mentionner les motifs de la demande,
  • préciser la date de cessation d’activité du copreneur.

Si le propriétaire souhaite s’opposer à la continuation du bail, il doit saisir le tribunal paritaire. A défaut d’opposition, le preneur ayant respecté ce formalisme sera seul titulaire du bail et évitera les risques des jurisprudences susvisées : perte du droit au renouvellement et du droit de céder le bail.

La loi d’avenir laisse 3 mois pour régulariser les situations passées

Ce formalisme est applicable à tous les baux en cours ainsi qu’à toutes les cessations d’activité qui ont eu lieu avant le 14 octobre 2014.
Pour les modifications antérieures au 14 octobre 2014, le preneur qui poursuit seul l’exploitation peut demander au bailleur le droit de poursuivre seul le bail dans un délai de 3 mois à compter du 14 octobre 2014.

Recommandation des juristes de CERFRANCE
Si vous êtes dans cette situation et que vous avez poursuivi seul un bail copreneur, nous vous conseillons de contacter votre juriste rapidement. Il pourra vous accompagner dans les démarches afin de régulariser votre situation dans le délai imparti soit avant le 14 janvier 2015.
Loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, article 4  

Perrine Morchoisne
Juriste en droit rural – Cerfrance Alliance Centre