Servitude de passage, le droit de passage d'un terrain enclavé

Qu’est-ce que le droit de passage sur le terrain d’un autre propriétaire ? Qu’appelle t-on servitude de passage ?

Les règles diffèrent selon que le terrain est difficile d’accès ou s’il s’agit d’un terrain enclavé. Ce dernier est un terrain isolé. Il n’a aucun accès ou une issue insuffisante sur la voie publique (1).

(1) Code civil : articles 682 à 685-1,

Droit de passage pour un terrain enclavé

Le propriétaire d’un terrain enclavé dispose d’un droit de passage sur une propriété voisine. Par conséquent, le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin. C’est une servitude légale. Les voisins peuvent définir d’un commun accord les modalités d’exercice de cette servitude. Ils peuvent par exemple choisir le trajet, ou encore définir une indemnisation. Si le voisin qui supporte la servitude fait obstacle, il peut en découler un litige. La personne lésée devra saisir le juge pour qu’il lui reconnaisse le droit de passage. Le juge fixera alors les modalités d’exercice du droit de passage.

Conditions

Une propriété enclavée dispose automatiquement du droit de passage. Vous disposez de ce droit si votre maison, n’étant pas desservie par la voie publique, vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin…

Le terrain enclavé est le fonds dominant et le terrain du voisin, celui que l’on emprunte, est le fonds servant.

Les deux propriétaires devront s’entendre pour préciser le lieu de passage et le formaliser par écrit, de préférence. Conseils :

Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique ;
Passer par l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant ;
Proposer de verser au voisin une indemnité proportionnée au dommage occasionné par le passage (bruit ou tout autre préjudice). L’indemnité est déterminée à l’amiable ou par le juge.

Fin du droit de passage pour un terrain enclavé

La servitude de passage cesse si le terrain n’est plus enclavé. Cela peut être du fait, par exemple, de la création d’une route ou d’un chemin public desservant ce terrain. Dans ce cas, la fin de la servitude peut être constatée par accord amiable ou par le juge.

En cas de litige

En cas de mésentente sur l’exercice d’un droit de passage, l’une des parties devra saisir le tribunal. Le juge pourra statuer selon la nature de ce qui lui est demandé sur :