Pour un exploitant, la maîtrise du foncier est fondamentale. Aussi, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre, l’exploitant locataire se pose forcément la question d’acheter. Il s’interroge sur la procédure et le respect des étapes, face à des propriétaires pressés et des prix qui peuvent s’enflammer.

Les points clé du droit de préemption du preneur

Le propriétaire d’un ou plusieurs immeubles faisant l’objet d’un bail rural (1) peut décider de vendre. Dans certains cas, la situation peut l’y contraindre. Il doit tenir compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant, preneur en place.

Ce droit ne s’applique que si les droits de préemption prioritaires n’ont pas été exercés. Ces droits relèvent de l’État, des collectivité publiques ou d’établissements publics. En revanche, il prime sur le droit de préemption de la SAFER.

L’exploitant preneur en place doit respecter 3 conditions cumulatives pour en bénéficier :

  • Avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant 3 ans ;
  • Exploiter le fonds mis en vente, soit lui-même, soit un membre de sa famille ;
  • Ne pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil de surface au-delà duquel la commission de contrôle des structures requiert une autorisation d’exploiter.

(1) Il s’agit généralement de parcelles de terres plantées ou non, ou de prés. Ce sont aussi bâtiments d’exploitation agricole, bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, parcelles de bois louées à titre accessoire avec des immeubles agricoles

Les conditions de mise en œuvre du droit de préemption

Il incombe au notaire chargé d’instrumenter la vente de notifier le projet de vente au preneur. Cette phase intervient forcément après que le propriétaire ait informé le notaire de son intention de vendre.

Le notaire doit adresser la notification au fermier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Le courrier doit préciser les éléments suivants : identification des parcelles, prix, charges convenues, conditions et modalités de la vente projetée (modalités de paiement notamment) et les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

La notification vaut offre de vente aux prix et conditions spécifiés. Tant que le fermier n’a pas accepté l’offre, le propriétaire est libre de la retirer ou de modifier ses prétentions.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre. Attention, il devra faire parvenir sa réponse au propriétaire vendeur et non au notaire. Il le fera par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Plusieurs situations peuvent se présenter

  • Acceptation pure et simple de l’offre : le preneur dispose de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour que la vente soit réalisée ;
  • Acceptation de l’offre sous condition de fixation judiciaire du prix : le preneur estimant que le prix et les conditions sont exagérés peut saisir le tribunal paritaire pour une fixation du prix. Dans ce cas, il devra également veiller à informer le propriétaire de son acceptation conditionnelle.

Référence : code rural, article L412-1.

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J.B. CHAMOY juriste Cerfrance Alliance Centre, février 2020, mis à jour janvier 2024.