Pour un exploitant, la maîtrise du foncier est fondamentale. Aussi, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre, l’exploitant locataire se pose forcément la question d’acheter. Il s’interroge sur la procédure et le respect des étapes, face à des propriétaires pressés et des prix qui peuvent s’enflammer.
Les points clé du droit de préemption du preneur
Le propriétaire d’un ou plusieurs immeubles faisant l’objet d’un bail rural (1) peut décider de vendre. Dans certains cas, la situation peut l’y contraindre. Il doit tenir compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant, preneur en place.
Ce droit ne s’applique que si les droits de préemption prioritaires n’ont pas été exercés. Ces droits relèvent de l’État, des collectivité publiques ou d’établissements publics. En revanche, il prime sur le droit de préemption de la SAFER.
L’exploitant preneur en place doit respecter 3 conditions cumulatives pour en bénéficier :
- Avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant 3 ans ;
- Exploiter le fonds mis en vente, soit lui-même, soit un membre de sa famille ;
- Ne pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil de surface au-delà duquel la commission de contrôle des structures requiert une autorisation d’exploiter.
(1) Il s’agit généralement de parcelles de terres plantées ou non, ou de prés. Ce sont aussi bâtiments d’exploitation agricole, bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, parcelles de bois louées à titre accessoire avec des immeubles agricoles
Les conditions de mise en œuvre du droit de préemption
Il incombe au notaire chargé d’instrumenter la vente de notifier le projet de vente au preneur. Cette phase intervient forcément après que le propriétaire ait informé le notaire de son intention de vendre.
Le notaire doit adresser la notification au fermier par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Le courrier doit préciser les éléments suivants : identification des parcelles, prix, charges convenues, conditions et modalités de la vente projetée (modalités de paiement notamment) et les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.
La notification vaut offre de vente aux prix et conditions spécifiés. Tant que le fermier n’a pas accepté l’offre, le propriétaire est libre de la retirer ou de modifier ses prétentions.
Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre. Attention, il devra faire parvenir sa réponse au propriétaire vendeur et non au notaire. Il le fera par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Plusieurs situations peuvent se présenter
- Acceptation pure et simple de l’offre : le preneur dispose de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour que la vente soit réalisée ;
- Acceptation de l’offre sous condition de fixation judiciaire du prix : le preneur estimant que le prix et les conditions sont exagérés peut saisir le tribunal paritaire pour une fixation du prix. Dans ce cas, il devra également veiller à informer le propriétaire de son acceptation conditionnelle.
Référence : code rural, article L412-1.
Lire aussi « La préemption de terres agricoles »
J.B. CHAMOY juriste Cerfrance Alliance Centre, février 2020, mis à jour janvier 2024.
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Je vends une terre de 2ha 69a36ca
Estimée 16161e par le conservateur des hypothèques en 2007
Estimée 16162e par la SAFER en 2020
Le fermier en place depuis 45ans en propose 8600e
Pouvez-vous avoir la gentillesse de me dire si cette proposition est acceptable en étant réduite à 50% de la valeur estimée
De plus le fermier peut revendre la terre libre à16162e!!!
Mereci beaucoup de me répondre vite
La valeur d’un bien loué dépend de la durée du bail restant. Le détenteur d’un bail dispose du droit de préemption. Si il y renonce, arrive alors le droit de préemption de la SAFER. Vous n’y êtes pas encore, puisque le locataire propose un prix inférieur.
• Vérifiez si le bail est conforme ;
• Vérifiez si vous n’êtes pas dans le cas d’une résiliation par le fait de l’âge de votre locataire ;
• Vérifiez quelle durée reste à courir ; dans ce cas, un abattement peut être appliqué pour chaque année restante ;
• Confirmez cela avec votre notaire, en fonction des usages de votre département ;
• Veillez à bien respecter le formalisme de notification de la vente (prix, références cadastrales de la ou des parcelles, …) ; là encore votre notaire vous y aidera ;
Si le locataire à qui vous aurez notifié votre souhait de vendre, refuse cette offre, il doit vous le confirmer par écrit, avec une contre-offre. Il peut aussi contester le prix devant le tribunal paritaire.
Bonjour, est-ce que la Safer à le devoir de faire la publicité pour toutes les terres agricoles dont elle est informée ? cordialement
En réponse à votre question, voici quelques éléments de la réglementation.
Depuis la loi d’avenir de 2014, la SAFER doit être informée d’un ensemble d’opérations, qu’elle dispose ou non du droit d’exercer son droit de préemption. La SAFER doit être informée des opérations de cessions entre vifs conclues à titre onéreux (ventes, apports ou échanges), mais également des cessions entre vifs conclues à titre gratuit (donations portant sur les biens ou droits mobiliers ou immobiliers).
La Safer met en ligne sur son site internet les appels à candidatures des propriétés pour lesquelles elle engage l’étude de rétrocession. Cette information est réalisée par tout moyen à sa disposition ainsi qu’un affichage municipal dans la commune où les terres sont situées. Le délai d’affichage est d’au minimum 15 jours.
La publicité est également réalisée sur le site internet de la Préfecture et de la Région d’appartenance des terres. Elles font quelques fois l’objet d’une publication dans les journaux, mais cela est de moins en moins fréquent.