La réforme du « droit des contrats et des obligations » simplifie le formalisme de la cession d’un bail rural. Elle s’applique depuis le 1er octobre 2016 et permet de rendre opposable la cession du bail.
L’exception à l’interdiction : la cession dans le cadre familial
Le code rural autorise le preneur à céder le bail, sous conditions, à son conjoint, au partenaire pacsé ou aux descendants.
- La cession du bail au conjoint ou partenaire de PACS est possible uniquement si le bénéficiaire participe de façon régulière.
- La condition de participation (au moment de demander la cession du bail) n’existe pas pour la cession aux descendants.
- Quels sont donc les descendants éligibles à bénéficier du bail ? Ce sont les descendants au sens strict : les enfants et les petits-enfants. Par conséquent, un gendre, un fils d’un premier lit du conjoint du preneur ne sont pas des candidats éligibles.
Pour mettre en œuvre une cession de bail au profit des personnes sus visées, le preneur doit obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux.
Le bénéficiaire de la cession devra par ailleurs respecter les règles du contrôle des structures. Il devra en outre, et si nécessaire, obtenir une autorisation d’exploiter.
Réalisation de la cession du bail
Si toutes les conditions au transfert du bail sont remplies le preneur peut alors céder son droit. Ces conditions sont donc :
- qualité du candidat ;
- respect du contrôle des structures ;
- autorisation de cession de bail accordée par le bailleur ou par le tribunal paritaire.
Pour mémoire, avant le 1er octobre 2016, une cession de bail devait respecter l’article 1690 du code civil. Cet article relatif à la cession de créance, obligeait à un formalisme particulier :
- soit à signifier au bailleur par exploit d’huissier la cession du bail ;
- soit à lui faire accepter la cession dans un acte notarié.
Les tribunaux étaient même plus contraignants. Selon eux, la cession du bail devait être également réalisée par huissier.
Depuis le 1er octobre 2016
La réforme du droit des contrats allège le formalisme pour les cessions de baux depuis le 1er octobre 2016.
Le texte prévoit désormais que la cession se fera par écrit. Les parties, si elles le souhaitent, pourront céder la qualité de contractant dans le cadre de cet acte écrit de cession. Dans ce cas, le preneur cédant n’a plus aucun droit sur le bail. Il n’est donc plus tenu d’exécuter le contrat et notamment au paiement des fermages.
Le preneur devra alors informer le bailleur que le transfert du bail se réalise :
- soit par une intervention à l’acte de cession de bail ;
- soit par la réception d’une notification de la cession.
La notification prévue par le nouveau texte ne nécessite plus le recours à l’huissier. Cela peut être une simple lettre recommandée ou une remise en main propre contre signature.
Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, JO 11 Février 2016
(publié 21 novembre 2016, mis à jour 21 mai 2023)
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Comment peut s’ opérer la cession d’un bail verbal hors cadre familial?
La règle de base interdit toute cession de bail (et toute sous-location).
Le bail rural peut, par exception, être cédé au conjoint (marié ou pacsé) ou à un descendant.
Il en va de même pour le bail verbal.
Bonjour,
Je souhaiterais savoir comment est formalisé cette cession? y a t’il un nouveau bail qui est alors établi?
Merci d’avance de votre retour
le propriétaire doit être averti et donner son accord pour la cession du bail.
Le bénéficiaire devra respecter les conditions du « contrôle des structure », avec des limites de surface exploitée propre à chaque département.
La cession peut être réalisée par le bénéficiaire du bail qui devra en avertir son propriétaire.
Dans les usages, la cession de bail est souvent réalisée devant notaire. On garde le bail en cours qui est « cédé » au nouveau bénéficiaire. S’il s’agit d’un ascendant, conjoint ou descendant, pas de souci particulier.
Si le bail d’origine était un bail « cessible » ce cadre permet au bénéficiaire du bail en cours de le céder sans avertir le propriétaire.
bonjour
article interessant mais une chose m’interpelle vous dites la condition de participation n’existe pas pour les descendants alors que le code rural prevoit que le cessionnaire doit participer de maniere effective et permanente, pouvez vous m’eclairez? Merci
Il faut en fait distinguer deux temps :
• La cession du bail
• L’exploitation du bail
Effectivement, après avoir reçu un bail par cession de la part d’un ascendant, le cessionnaire (bénéficiaire) doit mettre en valeur le bien selon les règles du statut du fermage. Il a donc obligation de l’exploiter.
Mais au moment de « recevoir » le bail par cession, il n’y a pas de condition d’avoir (ou non) participé aux travaux. C’est-à-dire qu’un propriétaire bailleur ne peut s’opposer à une cession de bail au motif que le descendant n’aurait ni la capacité professionnelle, ni participé antérieurement à quelques travaux.