Le non-paiement des fermages découle soit de difficultés de trésorerie soit d’arrangements familiaux. Quelles sont alors les conséquences de ces défauts de paiement ? Comment les traiter comptablement et fiscalement ? Quelles solutions proposer ?
Quelles sont les conséquences du non-paiement de fermages ?
Les conséquences juridiques
Le premier risque du non-paiement de fermages est le risque de résiliation du bail. Le défaut de paiement est en effet un motif autorisant le propriétaire à :
- demander la résiliation du bail ;
- refuser le renouvellement du bail.
Le défaut de paiement découle de deux non-paiements ayant persisté 3 mois après mise en demeure. Cela couvre ainsi les cas suivants :
- une échéance de fermage non payée ayant fait l’objet de deux mises en demeure infructueuses ;
- deux échéances de fermage non payées ayant fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse.
En application du code civil, le fermage non payé se prescrit par cinq ans à compter de son échéance. Cela implique, au terme des cinq ans que le propriétaire :
- ne peut plus exiger le paiement de la dette de fermage ;
- ne peut pas utiliser ces défauts de paiement pour engager une action en résiliation.
Cette prescription devra alors être constatée comptablement ; la charge de fermage dont le paiement est prescrit sera comptabilisée en produit exceptionnel.
Le bailleur pourra par ailleurs obtenir des intérêts de droit sur le montant des impayés pour lesquels il a adressé une mise en demeure.
Le propriétaire a donc intérêt à ne pas laisser « traîner » les loyers impayés. Il doit engager rapidement des démarches pour obtenir le paiement des fermages qui lui sont dus.
Les conséquences fiscales
Mais le propriétaire ayant vainement entrepris des démarches pour se faire payer par son locataire n’aura pas à déclarer les loyers non encaissés.
A l’inverse, les fermages sont des recettes encaissées.
Le propriétaire qui n’a rien entrepris pour obtenir le paiement de ses loyers pourra être considéré comme consentant une libéralité au preneur. Cette qualification, fonction des liens entre le propriétaire et le fermier et de l’intention du propriétaire, pourrait entraîner une taxation au titre des droits de donation.
Cas particulier du bail consenti à un enfant
Outre cette fiscalité, cela peut impliquer un déséquilibre dans les avantages consentis à certains membres de la famille et donc être source de conflit au moment des transmissions.
Que faire lorsque l’on constate un non-paiement de fermages ?
Le conseil des juristes en droit rural
Nos comptables et conseillers (juristes en droit rural) rencontrent régulièrement des situation de non-paiement de fermages et tout particulièrement au cours depuis 4 ou 5ans avec les difficultés de trésorerie que connaissent les agriculteurs.
Alors, pour ne pas subir les risques évoqués dans le tableau ci-dessus, il faut agir avant le délai de 5 ans de la prescription. Dans tous les cas, nous insistons sur le risque encouru, la résiliation du bail et donc la perte de son outil de travail…
Dans notre conseil, nous distinguerons :
1. Le cas où le fermier a l’intention de payer :
Ce cas correspond au fermier qui souhaite payer mais a des difficultés de trésorerie. L’agriculteur peut avoir besoin d’aide pour :
- prioriser les paiements en fonction de leurs risques ;
- demander / formaliser des aménagements aux conditions de règlement pour les fermages ou les autres dettes.
2. Le cas où le fermier n’a pas l’intention de payer :
Le cas où l’exploitant n’a pas l’intention de payer et le propriétaire ne demande pas le paiement correspond généralement à des situations familiales. Dans de telles situations où la volonté libérale guide le non-paiement des fermages, il convient de se faire accompagner dans la réalisation de ces libéralités : don manuel, donation par acte notarié, donation- partage…
La donation doit permettre de mettre fin aux risques susvisés tout en évitant de futurs différends familiaux.
Le cas d’un paiement partiel
| Le non-paiement d’un fermage (ou loyer) s’entend pour tout ou partie de la somme due. Ainsi, le paiement partiel n’est pas libératoire ; c’est à dire qu’un paiement partiel est considéré, au regard de la loi, comme un non-paiement. Le fermier qui ne verse qu’une partie s’expose à une action en « non-paiement ». |
Source : Cerfrance Alliance Centre, 25/06/2018 – Référence : article L.411-31 1° du CRPM. Publié 20/11/2018, mis à jour nov. 2021.
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Bonjour tous les ans mon fermier ne me paie pas la totalité du fermage. Il a déjà reçu un commandement de payer mais à chaque fois il évoque qu’il a assez payé alors que la facture est établie par mon comptable et un juriste. Si les sommes restantes sont inférieures tous les ans à moins de 100€, est ce que c’est considéré comme non paiement de fermage et est ce que je peux saisir le tribunal paritaire des baux ruraux ? Merci pour votre réponse
Le paiement partiel du fermage n’est pas libératoire. Le fermier qui paie son fermage de manière incomplète prend donc les mêmes risques que s’il n’avait rien payé.
Le propriétaire peut donc mener une action en justice à son encontre.
Bonjour,
Depuis 2019 notre fermier accumule les loyers non payés. Il est en redressement judiciaire depuis Mars 2023. Nous avons à ce jour une déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire de plus de 21000 euros. Outre cette procédure en cours, nous n’avons jamais de notre côté déclaré par courrier tous les retards d’impayés. A ce jour, le fermier a mis sa propriété en vente mais pour l’instant rien ne bouge. Notre souhait premier et de vendre la notre en même temps afin de récupérer un peu d’argent. Pensez-vous qu’il y ait une chance pour nous de récupérer cette créance? sommes-nous dans l’obligation de payer l’impôt foncier des terres qui sur l’année 2022 ne nous rien rapporté du tout? Nous sommes totalement sous l’eau et démoralisés. Merci d’avance pour votre retour. Bien cordialement.
Nadine
Les loyers impayés ont-ils fait l’objet de lettre de rappel de votre part (LR avec AR), permettant de faire valoir vos droits et de donner date certaine à votre action ?
En cas de redressement ou de liquidation judiciaire d’une exploitation, le tribunal peut ordonner la cession du bail selon 3 priorités :
1. Le bailleur (vous) si vous en exprimez le souhait ;
2. Un repreneur que vous présenterez si vous ne souhaitez pas reprendre vous-même ;
3. Un repreneur tiers qui aura proposé une offre de rachat des actifs au liquidateur.
Pour récupérer une créance, tout dépendra du montant que le liquidateur obtiendra de la vente de l’exploitation liquidée et, surtout, du montant des autres dettes. La priorité est le remboursement des dettes fiscales et sociales, puis, les dettes bancaires. Les autres dettes viennent ensuite.
L’impôt foncier est dû, quelques que soient les circonstances. Sans revenu, il va générer un « déficit foncier », imputable sur d’autres revenus fonciers ou reportable (6 ans), ou encore imputable sur le revenu global (sous conditions).
Le cas de la créance doit être examinée par votre conseil juridique ; contactez votre assurance pour vérifier si vos contrats d’assurance comprennent une « Protection juridique » et son champ d’application.
Prenez conseil auprès de votre notaire et de votre expert-comptable (pour la déductibilité du déficit foncier).
Une rencontre avec ces différents intervenants dit être envisagée.
Bonjour, nous louons une parcelle de terrain à un voisin sur bail orale mais depuis 3ans il ne règle plus qu’elle recours nous avons pour régulariser cette situation sachant qu’il nous envoyer avec recommandé le paiement de la terre avec bail orale, pouvons nous récupérer la terre et svp qu elle sont les démarches à suivre si vous pouvez nous orientée merci pour votre reponse cordialement
Le bail verbal a des similitudes avec le bail rural « authentique », c’est-à-dire, écrit ; il est soumis au statut du fermage.
Il est d’une durée de 9 ans
Le fermier doit verser le fermage selon les mêmes modalités (périodicité et montant prévu)
Par contre, le caractère « non écrit » présente des risques en cas de litige, comme cela semble être le cas pour vous aujourd’hui.
Le bail commence, dès que le locataire a reçu l’autorisation du propriétaire pour exploiter
Pour le tribunal paritaire des baux ruraux, il y a présomption de bail rural, dès qu’il y a mise à disposition d’une parcelle moyennant rétribution… En d’autres termes, le contrat n’est valide que s’il est exécuté à titre onéreux.
Vous pouvez :
1. Avertir oralement le fermier que vous engagez des démarches afin de récupérer ce qui vous est dû.
2. Demander officiellement paiement du fermage par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de refus :
• Proposer de signer un « bail authentique » devant notaire, après régularisation des fermages non payés
• Ou indiquer que le bail ne sera pas renouvelé à la fin de la période de 9 ans (date à fixer par rapport au début des encaissements de loyers)
• Ou demander de quitter les lieux
• Ou vendre la parcelle, sachant que le fermier aura un droit de préemption (priorité), s’il prouve l’existence du bail
Demander confirmation à un notaire en droit rural pour ces différentes hypothèses.
L’ultime recours se situe devant le tribunal des baux ruraux que vous pourrez saisir avec l’aide d’un avocat (voir si vous avez une protection juridique dans votre contrat d’assurance RC).
Mon fermier ne m’a pas payé son fermage en 2022.
Dois je malgré cela le déclarer dans mes revenus fonciers, déclaration 2044.
Merci .cordialement.
Seuls les fermages encaissés doivent être déclarés.
Bonjour, nous sommes en indivision pour une superficie de 8ha 92a 60ca, le fermier est mon neveu qui a récupéré le bail au décès de son père en 2006. Jusqu’en mars 2020, mon père était propriétaire de ces terres, et mon neveu lui payait le fermage.
En 2014, quand mes parents sont rentrés en maison de retraite il a arrêté de payer.
Mon père est décédé fin mars 2020, et les terres sont passées en indivision. Sauf que mon neveu ne paie toujours pas le fermage, c’est le notaire qui gère le dossier, mais dans ce cas qui doit faire le courrier en recommandé à mon neveu pour non paiement du fermage?
Avec tous mes remerciements. Vous pouvez me répondre par mail.
Il appartient au propriétaire d’envoyer le courrier au fermier. Si vous avez conclu un mandat de gestion avec votre notaire, vérifiez si cette prestation » en fait partie. Quoi qu’il en soit, il pourra vous aider dans la rédaction du courrier qui sera signé par tous les propriétaires indivis.
Bonjour
Ma fille a reçu au décès de son père une partie de terrain en indivision avec 2 oncles sans savoir que ce terrain était loué et que ses oncles se partageait les fermages
Sur l acte de propriété de ma fille il ne figure pas que ce terrain était loué
A t elle le droit de réclamer les arriérés à ses oncles?
Le notaire devait il avertir ma fille pour les fermages?
Merci
Vérifier les modalités de possession de la parcelle entre le père de votre fille et les deux oncles (relire l’acte de propriété). Hypothèse à titre d’exemple : si la parcelle appartenait en indivision aux trois frères, alors, le père de votre fille devait percevoir une partie des fermages. Vérifier dans les relevés de banque.
La location ne figure pas dans un acte de propriété ; la location est consentie en vertu d’un bail qui peut être un bail authentique (chez notaire), un bail sous seing privé (mais enregistré au service des impôts) ou un bail verbal.
Identifier qui était le fermier ; était-ce un tiers ? Ou l’un des trois frères ?
Avant de réclamer une partie des fermages aux deux oncles, vérifier bien tous ces points.
bonjour mon locataire ne me paye pas le loyer fermage 2022,je lui ai envoyé ma demande en courrier libre,
par deux fois,ne voyant rien arrive je veux lui envoyé en recommandé avec accuse de réception,sur ce courrier doit contenir la somme
du et quoi en plus pour sa validité,j ai vu que l on doit mettre un article droit rural ,pouvez vous m envoie un exemple de courrier,sur mon adresse email, je pense qu il veut mettre fin au bail par ce non paiement car il ne pas prévenu de son départ en retraite dans les délais imparti
merci cordialement
Dans un premier temps, si vous pensez que le fermier souhaite prendre sa retraite et se sent fautif de ne pas avoir averti dans les délais, tentez une discussion franche pour vérifier sa volonté.
En cas d’échec, lettre recommandée avec AR, pour réclamer le fermage non payé, faire référence à l’art.L.411-31 1° du CRPM (Code rural et de la pêche maritime) (lien ici).
Agir avant le délai de prescription (5 ans maximum après la date d’exigibilité).
Une lettre R avec AR pour demander le paiement du fermage 2022. Si non paiement du fermage, deuxième mise en demeure au plus tard 3 mois après la première.
NOTA : les fermages non payés ne seront déclarés que lorsqu’ils seront encaissés.
Bonjour,
Un paysan ne règle plus son fermage depuis 2020, la superficie de la parcelle 0.97ha.
Il me semble avoir la possibilité de récupérer le terrain car surface – d’un ha.
Pouvez vous confirmer et le cas échéant indiquer article et références.
Merci.
cordialement.
Rappels : Il y a 3 conditions pour bénéficier du bail petites parcelles (art.L. 411-3 du code rural) :
1 : les parcelles doivent avoir une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral,
2 : elles ne doivent pas constituer un corps de ferme (selon la jurisprudence : constitue un corps de ferme le fonds loué disposant d’une autonomie culturale : la présence de bâtiments d’exploitation et l’importance des revenus sont des indices d’appréciation)
3 : elles ne doivent pas être une partie essentielle de l’exploitation du preneur (analyser afin de rechercher si le retrait du fonds litigieux est de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation ou à la désorganiser).
Vérifier s’il existe un écrit (contrat ou bail) sur cette parcelle.
Si aucun écrit, on est probablement en présence d’un bail verbal qui, en principe, n’est pas sous le champ du statut du fermage.
Si aucun écrit, en cas de reprise, il n’y a pas obligation de préciser le motif de résiliation, un congé pourrait être donné, par exemple, dans le seul but de relouer le fonds à un autre locataire, ou de le vendre comme terre libre de toute location (articles 1737, 1738 du Code civil).
Bonjour,
Puis je demander de payer un fermage 20 ans après l’exploitation du fermier, qui est a ce jour a la retraite ?
Merci,
Un propriétaire dispose d’un délai de 5 ans pour « réclamer » un fermage non payé. Passé ce délai, il est difficile, voire impossible, de réclamer son dû.
Si le fermage n’a pas été réclamé formellement, par écrit et envoi en lettre recommandée, il ne reste plus que la médiation et l’accord de bon voisinage. C’ets la seule voie à tenter.
Bonsoir nous avons un contrat de vente d’herbes avec un GAEC depuis 2014 en 2021 le GAEC a payé la première échéance mais n’a pas payé les deux autres échéances malgré nos mises en demeure
En mars 2022 le GAEC sans notre accord et surtout sans l’entretien nécessaire décide de remettre ses bêtes en pâtures
Notre avocate ne sait plus quoi faire et le comble de la situation c’est qu’aujourd’hui les gérants du GAEC nous insultent dont ma femme et ma fille de 7mois
La propriété qui a été entretenue par nos soins pendant des années est détruite chardons joncs abreuvoirs jamais nettoyées sources bouchées et drains cassés et les clôtures ne tiennent plus qu’à un fil
Je suis sous antidépresseurs et suivi par un psychiatre je n’ai plus les fonds nécessaires pour faire face aux différentes échéances comme par exemple mes cotisations MSA
AIDEZ MOI s’il vous plaît
Réponse complète vous a été adressée par voie de mail.
Bonjour,
nous avons établi un bail à ferme en date du 1 avril 2011 qui se terminait le 11 novembre 2020.
Le fermier devait y mettre ses moutons.
Depuis 2014, les echeances dues par le fermier restent impayées. Nous l’avons sommé par LR-AR en 2020 de payer les sommes dues dans un délai de 3 mois en faisant reference à l’article L411-31 du code rural. Malgré celà, nous restons sans reponse. De plus, les moutons ont fait place à un champ de mais. Il semble que le fermier a sous loué le terrain à une tierce personne.
Quelles seraient selon vous les actions à prendre dorenavant ?
Je vous en remercie d’avance
Si votre locataire a un bail écrit, rédigé et enregistré devant notaire, le cadre du bail vous permet d’entamer une procédure. Il fixe les modalités d’utilisation de la parcelle. L’élevage est bien évidemment un usage agricole.
RAPPEL : Un fermage non payé se prescrit par période de 5 ans à compter de son échéance (délai de prescription) ; au-delà, vous ne pourrez plus le réclamer. Il semble qu’il en soit ainsi des échéances de 2014, prescrites en 2019.
Cela peut expliquer le silence de votre fermier à l’occasion de la notification de 2020.
Relisez votre bail, il doit normalement préciser l’objet agricole que l’on peut faire de la parcelle, ainsi que les conditions d’exploitation. La culture de maïs n’est, à priori, pas de nature à remettre le bail en cause.
Pour confirmer votre doute de sous-location, écrivez à votre fermier lui exprimant votre interrogation. Demandez-lui de préciser les conditions d’exploitation, quitte à lui demander la preuve qu’il exploite lui-même.
ATTENTION : s’il fait cultiver par une tierce personne dans le cadre d’un contrat de prestation de services, il est dans son droit.
Enfin, si des fermages ne sont pas réglés, notifiez le à chaque défaut de paiement, au risque de perdre ce qui vous est dû.
N’hésitez pas à vous faire appuyer par votre notaire.
Bonjour,
Âgée de 87 ans, Maman loue 2 parcelles de terrain à cultiver à un locataire depuis 2008.
Or, ce dernier a toujours payé ses locations jusqu’en 2017 et depuis trois ans et depuis nous faisons des relances téléphoniques et même, nous déplacer pour avoir le paiement.
Je précise que Maman est usufruitiere et nous partagerons les biens, ma sœur et moi-même avec Maman.
Le locataire n’a quasiment pas de revenus et vit de la retraite de ses parents mais son père est décédé l’an dernier. Le bail annuel indique que le paiement doit se faire le 31 décembre pour l’année à venir. Ma mère avec ma sœur se sont déplacées déjà deux fois à cette date (8 mars). Autre point à préciser : le terrain n’est pas entretenu piquets de clôture pourris, ronciers et arbustes etc…
Alors ma question : quels recours et quelles démarches s’offrent à nous pour nous faire payer, voire résilier le contrat.
Je vous remercie d’avance.
Yves Fraysse
Si votre locataire a un bail écrit, rédigé et enregistré devant notaire, le cadre du bail vous permet d’entamer une procédure.
ATTENTION, un fermage non payé se prescrit par période de 5 ans à compter de son échéance (délai de prescription) ; au delà, vous ne pourrez plus le réclamer.
Il faut écrire au fermier pour le mettre en demeure de payer ses fermages. Indiquez que vous avez tenté une négociation amiable, par voie orale et qui semble être restée sans effet. Soyez très précis. Vous pourrez invoquer le défaut de paiement après un délai de 3 mois après deux mises en demeure. Vous pouvez par exemple, mettre en demeure de payer les fermages impayés et soulignez également le défaut d’entretien des parcelles (référez vous au bail et à l’état des lieux d’entrée, s’il a été effectué).
N’hésitez pas à vous faire conseiller par votre notaire.
Tous les ans j’ai un probleme pour être payé de mes fermages , les dates du bail ne sont jamais respectées et moi retraités handicapes reconnu je n’ai jamais mon argent pour payer mes impots fonciers , dans tous ces cas je demanderai le non renouvellement du bail a son expiration a 70 ans j’aurai encore le courage de reprendre la tache me refaire une surface de survie au regard d’une retraite degueulasse attribuée au pauvre paysan de france se soir disant pays de la liberte …..etc
Voilà ou j’en suis avec mon locataire cela fait 20 ans que çà dure et j’en est vraiment marre
Pouvez vous me repondre a mon mail
b_caille@orange.fr
MERCI
Si le fermier ne paie pas son loyer à l’échéance prévue, le propriétaire lui adresse une première mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après un délai de 3 mois à partir de cette mise en demeure, si le fermier n’a toujours pas payé, le propriétaire lui envoie une deuxième mise en demeure qui ouvre un nouveau délai de 3 mois pour régler l’impayé.
Si le fermier n’a toujours pas réglé après ce deuxième délai, le propriétaire a la possibilité d’agir devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour solliciter la résiliation du bail qui sera alors automatiquement constatée par le Juge, assortie d’une expulsion.
Ce sont les dispositions de l’article L.411-31 1° du code rural et de la pêche maritime (CRPM).
Le fermier risque la résiliation de bail. En effet, le défaut de paiement de fermage est un motif qui vous autorisera à :
• Demander la résiliation du bail ;
• Refuser le renouvellement du bail.