L’immeuble édifié sans permis de construire (ou sans respecter celui-ci) ou avec un permis annulé, retiré ou obtenu par fraude, doit être considéré comme une construction irrégulièrement édifiée.

La loi « Macron » pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015 a supprimé l’action en démolition.

La possibilité de demander au juge la démolition d’une construction illégale, dans les 2 ans de l’annulation définitive du permis, ne reste ouverte qu’à titre exceptionnel dans les hypothèses où le projet a été réalisé dans un espace protégé ou dans une zone à risque limitativement énuméré (C. urb., art. L.480-13, 1°).

C. urb., art. L. 480-13 mod. par L. n°2015-990, 6 août 2015 , art. 111 : JO, 7 août 2015

Rappel du cadre législatif antérieur

L’immeuble édifié sans permis de construire (ou sans respecter celui-ci) ou avec un permis annulé, retiré ou obtenu par fraude, doit être considéré comme une construction irrégulièrement édifiée.

Il y a trois types de sanctions principales :

Sanctions pénales

Délai de prescription : 3 ans à compter de l’achèvement de l’immeuble

Sanction pénale + éventuellement « mesures de restitution » (démolition ou mise en conformité), délai de 30 ans pour mettre en œuvre ces mesures.

Sanctions civiles (action en démolition ou mise en conformité)

– Construction sans permis de construire ou en méconnaissance de celui-ci

Délai de prescription : 5 ans à compter de l’achèvement des travaux, le juge peut statuer sans intervention du juge administratif.

– Construction conforme à un permis de construire

Délai de prescription : 2 ans à compter de la décision définitive de la juridiction administrative, le propriétaire peut être condamné à démolir si le permis de construire est annulé pour excès de pouvoir.

Prescription de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux pour les travaux achevés avant le 16 juillet 2006 (loi ENL)

– Action civile de la commune

Délai de prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux ; Ordonnance de démolition ou de mise en conformité

– Action en démolition intentée par le Préfet

Délai de prescription : 2 ans à compter de la décision définitive de la juridiction administrative

Sanctions fiscales

– Taxes et redevances

Délai de prescription : expiration de la 4ème année suivant celle du PV d’infraction. L’Administration fiscale ne tient pas compte du caractère licite ou non d’une construction pour procéder à son imposition.

Autres sanctions

– Interdiction de raccordement aux réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone)

Délai imprescriptible, sanction de principe, peu appliquée dans les faits.

– Régularisation des constructions irrégulières

Délai de prescription : 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Imprescriptibilité dans les zones à risques, domaine public, site classé, constructions sans permis de construire. Quand la construction est réalisée sans permis de construire, la prescription ne joue pas. Régularisation d’un nouveau permis de construire avec les règles d’urbanisme actuelles.

– Droit de reconstruire à l’identique

Délai de prescription : imprescriptible, le bâtiment doit être détruit ou démoli s’il est érigé depuis moins de 10 ans. Le droit de reconstruire est refusée si la construction n’a pas été régulièrement édifiée. La carte communale, le PLU ou le PPRN peuvent également interdire la reconstruction.

(Repris de legavox.com, JurisConseils, 18/10/2013)

La démolition d’une construction irrégulière doit-elle faire l’objet d’une publicité ?

Réponse ministérielle

Le Gouvernement était interrogé par Marie-Jo Zimmermann (UMP, Moselle) sur le point de savoir si les actions en répression des infractions aux règles d’urbanisme, et notamment les demandes de démolition de constructions illégales, doivent être publiées à la Conservation des hypothèques afin d’informer les acquéreurs potentiels.

Il lui est répondu qu’en application des dispositions de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, le juge pénal peut ordonner une mesure de démolition d’une construction édifiée en infraction au Code de l’urbanisme et l’État peut faire procéder d’office aux travaux de démolition en exécution de la décision de justice, en application de l’article L. 480-9 du Code de l’urbanisme, aux frais et risques du contrevenant défaillant.

Il est précisé que la démolition constitue une mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite (Cass. crim., 23 nov. 1994, n° 93-81.605 : Juris-Data n° 1994-002665). La démolition pourra donc être exécutée, même en cas de changement de propriétaire et se fera, dès lors, aux frais et risques de la personne condamnée, à charge pour elle d’indemniser le nouveau propriétaire. L’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme prévoit que « le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera ».

La publication au fichier immobilier de la décision de justice pénale, à l’initiative de l’autorité administrative compétente pour son exécution, peut se faire dans le cadre des règles de publicité foncière prévues par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière et le décret n° 55-130 du 14 octobre 1955 modifié pris pour son application.

Rép. min. n° 67581 : JOAN Q 11 juill. 2006, p. 7386