Droit rural

La cession de bail est simplifiée

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CERFRANCE-ES-2014

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Le formalisme de la cession du bail rural simplifié par la réforme du droit des contrats et des obligations

La réforme du droit des contrats et des obligations est applicable depuis le 1er octobre 2016. Elle simplifie le formalisme à effectuer pour rendre opposable la cession du bail rural.

Rappel du principe d’interdiction de la cession du bail

Les grandes caractéristiques du bail rural sont inchangées : la cession du bail reste prohibée par le statut du fermage. Cette disposition étant d’ordre public, les parties ne peuvent pas valablement convenir d’une cession de bail.

Toute cession du bail réalisée en violation de cette interdiction est nulle et encourt la sanction suprême : la résiliation du bail.

L’exception à l’interdiction : la cession du bail dans le cadre familial

En application des dispositions du code rural, le preneur a la possibilité de céder son bail, sous certaines conditions, à son conjoint, à son partenaire de PACS ou à ses descendants.

La cession du bail au conjoint ou partenaire d’un PACS est possible uniquement si le bénéficiaire participe à l’exploitation de façon régulière.

La cession du bail aux descendants n’est pas soumise à cette condition de participation.

Quels descendants sont éligibles à cette cession de bail ? Et bien ce sont les descendants au sens strict : les enfants et les petits enfants. Par conséquent, un gendre, un fils d’un premier lit du conjoint du preneur ne sont pas des candidats éligibles pour la cession du bail.

Pour mettre en œuvre une cession de bail au profit des personnes sus visées, le preneur doit obligatoirement obtenir au préalable l’autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux.

Le bénéficiaire de la cession du bail devra par ailleurs respecter les règles du contrôle des structures et obtenir, si nécessaire, une autorisation d’exploiter

Réalisation de la cession du bail

Si toutes les conditions à la cession du bail sont remplies : qualité du candidat, respect du contrôle des structures, autorisation de cession de bail accordée par le bailleur ou le tribunal paritaire, le preneur peut céder son bail.

Pour rappel, avant le 1er octobre 2016, pour être opposable au bailleur, la cession du bail devait être réalisée dans le respect du formalisme de la cession de créance prévu à l’article 1690 du code civil. Cela obligeait :

  • soit à signifier au bailleur par exploit d’huissier la cession du bail,
  • soit à lui faire accepter la cession du bail dans un acte notarié.

Les tribunaux étaient même allés jusqu’à dire que suite à une autorisation de cession de bail donnée par le tribunal paritaire, la cession du bail devait être réalisée et signifiée par acte d’huissier au bailleur.

Depuis le 1er octobre 2016

Avec la réforme du droit des contrats, ce formalisme est allégé pour les cessions de baux intervenues à compter du 1er octobre 2016.

Le texte prévoit désormais que la cession de bail se fera par écrit. Les parties, si elles le souhaitent, pourront céder la qualité de contractant dans le cadre de cet acte écrit de cession du bail. Dans ce cas, le preneur cédant n’a plus aucun droit sur le bail mais il n’est plus tenu à l’exécution du contrat et notamment au paiement des fermages.

Le bailleur doit être informé que la cession du bail a été réalisée

  • soit par une intervention à l’acte de cession de bail,
  • soit par la réception d’une notification de la cession.

La notification prévue par le nouveau texte ne nécessite plus le recours à l’huissier, cela peut être une simple lettre recommandée ou une remise en main propre contre signature.

Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, JO 11 Février 2016

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