Un ou des propriétaires peuvent envisager de créer une société civile immobilière (SCI) pour constituer et gérer un patrimoine commun. La SCI est une alternative qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En fait, cette fiscalité avantageuse se dévoile en particulier dans le cadre d’une succession.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

La société civile immobilière comprend au minimum 2 personnes qui ont chacune le statut d’associé. La SCI pourra gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnellement à son apport.

Les statuts de la SCI régissent son fonctionnement. Ils définissent en particulier les modalités de prise de décision. Dès lors, les statuts précisent le mode d’adoption des décisions, à l’unanimité ou à la majorité. Les associés d’une SCI désignent un gérant, qui assurera la gestion courante du ou des biens immobiliers de la SCI. Il pourra agir sans avoir à engager de formalités particulières vis à vis des autres associés.

SCI et indivision : quelles différences ?

Dans une indivision, plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien immobilier. Ne nécessitant aucune formalité, le régime de l’indivision s’applique d’office, notamment dans le cas d’une succession à plusieurs héritiers.

Dans une indivision, chaque propriétaire, appelé indivisaire, détient une quote-part mais ses droits s’étendent sur l’ensemble du bien. À contrario, dans le cadre d’une société civile immobilière chaque associé détient des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.

Les avantages d’une société civile immobilière

La société civile immobilière facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Gestion du patrimoine au sein d’une SCI

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu sont répartis entre les associés. Le gérant répartira entre les associés le coût des travaux réalisés sur les biens détenus. Chaque associé assume ce coût à hauteur des parts sociales qu’il détient.

Le gérant doit nécessairement obtenir l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société avant de procéder à la cession d’un bien. Ainsi, la SCI permet de protéger davantage le patrimoine, surtout en cas de divergences de vues. Aussi, la société civile immobilière s’applique bien pour gérer un patrimoine familial.

Transmission du patrimoine au sein d’une SCI

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Si des parents souhaitent céder un bien immobilier à leurs enfants, ils peuvent leur céder des parts de la SCI de manière progressive. Ils bénéficieront ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

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Comment constituer une telle société ?

Les étapes classiques de création sont :

  • rédaction des statuts, en indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (cela peut être le domicile du gérant)
  • publication d’un avis de création de la société dans un journal d’annonce légale
  • immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.

Imposition des bénéfices de la SCI

La société civile immobilière peut générer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et qu’elle perçoit des loyers. L’impôt sur le revenu s’applique aux revenus fonciers perçus dans le cadre de la SCI. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenu, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

Toutefois, si la société civile immobilière met à location des biens meublés, elle exerce une activité commerciale et devra s’acquitter de l’impôt sur les sociétés.

D’après economie.gouv.fr, par Bercy Infos, le 23/01/2020