La loi d’avenir pour l’agriculture (1) a été publiée au Journal Officiel le 14 octobre 2014. Elle contient diverses modifications du régime des baux ruraux. En voici les principales.

Une nouvelle possibilité de mise à disposition

Le Code rural (2) permet au preneur associé d’une société de mettre à la disposition de celle-ci les biens dont il est locataire, à condition d’en informer le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée.

Cette faculté est offerte aux sociétés à objet principalement agricole composées majoritairement de personnes physiques.

La Loi d’avenir ouvre une nouvelle possibilité de mise à disposition aux sociétés à vocation principalement agricole (GIEE, sociétés avec personnes physiques minoritaires), sous réserve de l’accord du propriétaire (et non pas de sa simple information). Il convient alors de demander l’accord par lettre recommandée deux mois avant la mise à disposition. En cas de non opposition du bailleur dans les deux mois, l’accord est réputé acquis.

Des clauses environnementales sur tout le territoire

La faculté d’insérer des clauses environnementales ne s’exerçait jusqu’à présent que dans de strictes limites tenant, soit à la personnalité du bailleur, soit à la situation des terrains.
L’article 4, III de la loi ouvre cette faculté à tout bailleur, quelle que soit la situation géographique des biens loués.

Dorénavant, des clauses visant au respect de l’environnement (préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits…) peuvent être incluses dans le bail rural lors de sa conclusion ou de son renouvellement.
L’avantage pour le fermier réside dans la possibilité d’appliquer aux baux environnementaux un fermage d’un montant inférieur au seuil minimum imposé aux autres baux par l’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime.

Prorogation du bail en cas d’absence de retraite à taux plein

Le preneur qui est à moins de cinq ans de l’âge de la retraite peut s’opposer à la reprise par le bailleur jusqu’à ce qu’il ait atteint cet âge.
La loi d’avenir ajoute une condition supplémentaire à la reprise par le bailleur. Le preneur peut également s’opposer à la reprise lorsqu’il est à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Alors le bail est prorogé jusqu’à ce qu’il ait atteint cet âge.
Référence : Art. L. 411-58, al.2 du Code rural modifié par l’art. 8, I de la loi d’avenir

(1) Loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014
(2) Article L. 411-37

Histoires de baux

Le seul encaissement des fermages suffit-il à agréer une cession de bail ?

La cession du bail est, en principe, interdite pour les biens loués par bail rural. Par exception, le preneur peut transmettre son bail à un membre de sa famille (conjoint, partenaire d’un PACS, descendants), à condition d’obtenir l’accord préalable du bailleur. A défaut, la cession du bail peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux (3).
Cette règlementation s’applique même lorsque le bail est verbal.

L’autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite. Elle peut résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession. Le bailleur doit manifester clairement qu’il a connaissance de la transmission du bail au nouvel exploitant et qu’il est d’accord pour que ce soit ce dernier qui exploite.
Exemples : Renégociation du fermage avec le nouvel exploitant, notification de vente envoyée au nouvel exploitant, autorisation délivrée au nouvel exploitant pour faire des travaux…

Cependant, par un arrêt du 30 septembre 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que la réception sans réserve par le bailleur du paiement des fermages, même avec délivrance d’un reçu au nom du nouvel exploitant, ne peut suffire à caractériser l’agrément tacite du bailleur.
Référence : Cass. 3e civ., 30 septembre 2014, n°13-20.419, n°1149 D

Agrément de bail tacite, attention aux règles de régimes matrimoniaux

Comme nous l’avons vu plus haut, la cession du bail au conjoint, au partenaire d’un PACS ou au descendant de l’exploitant peut être tacitement agréée par le bailleur.
Si le bien loué appartient à des époux mariés sous le régime de la communauté légale, les deux époux doivent donner leur accord à la cession du bail (4).

Dans un arrêt du 30 septembre 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que cette obligation s’applique également pour la cession tacite du bail.

En conséquence, si vous obtenez un courrier exprimant clairement l’agrément tacite du bailleur pour le transfert du bail au nouvel exploitant, il ne suffit pas que l’un des époux propriétaire l’ait signé.
Source : Cass. 3e civ., 30 septembre 2014, n°13-20.421, n°1151 D

Conseil du juriste

Si vous projetez de céder votre exploitation à votre conjoint, à votre partenaire d’un PACS, ou à un descendant et que vous ne pouvez obtenir de votre propriétaire qu’un nouveau bail lui soit consenti, il est conseillé d’obtenir l’agrément expresse de la cession du bail du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux. Si vous avez transmis votre exploitation sans l’accord du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux, il est conseillé d’obtenir toute preuve écrite de l’agrément tacite, impérativement signé des deux époux propriétaires.

(3) Art. L. 411-35, al. 1er et 2 du Code rural et de la pêche maritime
(4) Art. 1425 du Code civil

C. Deglaire – Juriste en droit rural – Cerfrance Alliance Centre