La plus-value réalisée lors de la vente du logement principal est exonérée. C’est la base. Mais cela peut aussi s’appliquer lors de la vente de certains biens. Plus précisément, la plus-value pourra alors partiellement ou totalement bénéficier d’une exonération.

Principe pour qu’une plus-value soit exonérée lors de la vente

Les plus-values réalisées lors de la revente de la résidence principale (1) ne subissent aucun impôt. Il peut aussi bien s’agir d’une maison que d’un appartement.

(1) ainsi que ses dépendances, garage, place de stationnement, …

Conditions

La résidence principale est celle de la résidence habituelle et effective. Le propriétaire l’occupe la majeure partie de l’année. Ce critère s’applique au jour de la vente.

En cas de séparation du couple, si la condition est remplie par un des conjoints ou pacsés, alors la plus-value est exonérée.

Les plus-values imposables

Dès qu’il ne s’agit plus de la résidence principale, la plus-value réalisée lors de la vente est imposée. C’est le cas, notamment, de la vente de :

  • Bien immobilier, appartement ou maison, louée ou inhabitée (logement vacant) ;
  • Droits attachés à un bien, usufruit ou nue-propriété, servitudes, … ;
  • Bien ou droits cédés par une SCI imposée à l’IR ;
  • Échanges de biens, même s’il n’y a pas de mouvements d’argent.

Exceptions

Elles dépendent toutes de conditions particulières.

  • Valeur du bien cédé inférieure à 15 000 € ;
  • Durée de détention :
    • supérieure à 22 ans exonération d’impôt sur le revenu ;
    • supérieure à 30 ans exonération d’impôt et de prélèvements sociales ;
  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes ;
  • Réemploi du produit de la vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente du bien (2) ;
  • Bien échangé dans le cadre d’un remembrement ;
  • Vente d’un droit de surélévation avant le 31 décembre 2024.

(2) CGI art. 150 U, II.2° bis

Conséquence : Ainsi, la plus-value sur la première vente d’une résidence secondaire, dont le produit serait réinvesti dans la résidence principale se trouvera exonérée.

A ces conditions d’exonérations, il existe d’autres situations pour lesquelles la plus-values de revente d’un bien ne subit aucun prélèvement comme, par exemple :

  • Perception d’une pension de vieillesse et revenu inférieur à 11 885 € pour la 1e part fiscale ;
  • Résidence en EHPAD, vente dans les 2 ans suivant l’admission et revenu inférieur 27 891 € pour la 1e part fiscale ;

Le calcul de la plus-value, les abattements

Le notaire chargé de la vente effectue désormais toutes les formalités. Il calcule la plus-value imposable, dépose la déclaration auprès de l’administration fiscale. Il règle également le montant de l’impôt en prélevant sur le fruit de la vente. Le montant de la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. On applique un abattement pour la durée de détention :

Durée de
détention		Taux d’abattement par année de détention
sur l’assiette de l’IR		Taux d’abattement par année de détention
sur l’assiette des prélèv. soc.
jusqu’à 5 ans0%0%
de 6 à 21 ans6%1,65%
22e année révolue6%1,6%
de 22 à 30 ansexo.9%
au-delà de 30 ansexo.exo.

Exemple

Vente d’un bien possédé depuis 10 ans. Montant de la plus-value, 10 000 €.

  • Abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5) ;
    • Abattement total égal à : 10 000 € x 30 %, soit 3 000 € ;
    • Montant à déclarer : 7 000 € (10 000 € – 3 000 €).
  • Abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) :
    • Abattement de 10 000 € x 8,25 %, soit 825 € ;
    • Prélèvements sociaux calculés sur la base de 9 175 € (10 000 € – 825 €).

Par principe, le contribuable doit indiquer son intention de bénéficier de l’exonération, dans l’acte de cession. En cas d’omission, il dispose d’un délai de 2 ans pour la demander par voie de réclamation.

Référence : CAA Marseille 3 février 2023, n° 20MA01299