En d’autres termes, comment assurer la ventilation des valeurs entre terrain et construction ?

Lorsque l’administration remet en cause la répartition des valeurs retenues au bilan pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l’insuffisance de valeur du terrain, il lui appartient d’établir cette insuffisance.

Pour déterminer la valeur du terrain, elle doit se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires.

À défaut, l’administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.
En outre, lorsque l’administration ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, elle peut s’appuyer sur des données comptables issues du bilan d’autres entreprises pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l’immeuble en litige à sa date d’entrée au bilan.

Néanmoins, dans cette situation, elle doit se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation, du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’entrée au bilan de l’immeuble en litige.

CE 15 février 2016, n°380400