Droit rural

Droit de préemption du preneur : comment s’assurer de ses droits ?

Publié le
droit préemption

Pixabay

Pour tout agriculteur, la maîtrise du foncier exploité est fondamentale. Aussi, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre, il se pose forcément la question d’acheter. Le fermier s’interroge sur le respect de la procédure, face à des propriétaires pressés et des prix qui peuvent s’enflammer.

Aperçu rapide du droit de préemption du preneur

Le propriétaire d’un ou plusieurs immeubles faisant l’objet d’un bail rural (1) peut décider de vendre. Dans certains cas, la situation peut l’y contraindre. Il doit tenir compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place.

Ce droit ne s’applique que si les droits de préemption prioritaires n’ont pas été exercés. Ce droit relève de l’État, des collectivité publiques ou d’établissements publics. En revanche, il prime le droit de préemption de la SAFER.

L’exploitant preneur en place doit respecter 3 conditions cumulatives pour en bénéficier :

  • Avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant 3 ans,
  • Exploiter le fonds mis en vente, soit par lui-même, soit par sa famille,
  • Ne pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil de surface au-delà duquel la commission de contrôle des structures requiert une autorisation d’exploiter.

(1) Il s’agit généralement de parcelles de terres plantées ou non, prés. Ce sont aussi bâtiments d’exploitation agricole, bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole, parcelles de bois louées à titre accessoire avec des immeubles agricoles

Les conditions de mise en œuvre du droit de préemption

Il incombe au notaire chargé d’instrumenter la vente de notifier le projet de vente au preneur. Cette phase intervient évidemment, après que par le propriétaire ait informé le notaire de son intention de vendre.

Le notaire doit adresser la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice.

Le courrier doit préciser les éléments suivants : prix, charges convenues, conditions et modalités de la vente projetée (modalités de paiement du prix) et le nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

La notification vaut offre de vente aux prix et conditions spécifiés. Tant que le fermier n’a pas accepté l’offre, le propriétaire est libre de la rétracter ou de modifier ses prétentions.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre. Attention, il devra faire parvenir sa réponse au propriétaire vendeur est non au notaire. Il le fera par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Plusieurs situations peuvent se présenter

  • Acceptation pure et simple de l’offre -> le preneur dispose de 2 mois à compter de la date d’envoi de sa réponse pour que la vente soit réalisée.
  • Acceptation de l’offre sous condition de fixation judiciaire du prix -> le preneur estimant que le prix et les conditions sont exagérées peut saisir le tribunal paritaire pour une fixation judicaire du prix. Dans ce cas il devra également veiller à informer le propriétaire de son acceptation conditionnelle.

Avis du juriste

Lorsque le fermier a renoncé à préempter, il devra vérifier un dernier point, celui du délai. En effet, la vente réalisée au profit d’un tiers doit lui être notifiée dans les 10 jours. Cette notification permet au fermier de connaître le nouveau bailleur. Il peut aussi vérifier si la vente se réalise dans le respect de ses droits.

Les parties doivent appréhender leur situation dans son ensemble. Ils auront soin de formaliser toutes  les décisions par des écrits.

Source : code rural, article L412-1.

J.B. CHAMOY juriste Cerfrance Alliance Centre, février 2020

Published by

Pôle Droit rural

Pour contacter nos juristes en droit rural : Chartres : 02 37 91 42 43 | Bourges : 02 48 68 36 36 | Fleury-les-Aubrais : 02 38 61 82 00 | Nevers : 03 86 71 92 50 ou droit-rural@alliancecentre.fr

À propos de l'auteur

Pôle Droit rural

Pour contacter nos juristes en droit rural : Chartres : 02 37 91 42 43 | Bourges : 02 48 68 36 36 | Fleury-les-Aubrais : 02 38 61 82 00 | Nevers : 03 86 71 92 50 ou droit-rural@alliancecentre.fr

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Donner le résultat de l'addition *