Droit rural

Le bail cessible pour faciliter la transmission de l’exploitation

Publié le

LAC-2017

Dans un contexte de course à l’acquisition foncière, le bail cessible, instauré par la loi d’Orientation du 5 janvier 2006 offre aux parties davantage de liberté. Pour autant, encore aujourd’hui c’est un dispositif méconnu, objet de méfiance.

La prime à la liberté contractuelle

Le bail cessible est un moyen pour le preneur de garantir la pérennité de son exploitation. Il n’a pas à demander l’accord du propriétaire en cas de cession de son droit. Une simple notification par lettre recommandé avec accusé de réception suffit. Le propriétaire ne pourra s’y opposer que s’il a un motif légitime. En contrepartie, le bailleur, bénéficiera de la possibilité de lui donner congé à la fin du bail, sans aucun motif et en l’absence de faute du preneur. En contrepartie, il devra verser au preneur une indemnité d’éviction évaluée en fonction du préjudice. Elle est cumulable avec l’indemnité pour amélioration du fond.

La poursuite du bail en cas de décès

La poursuite du bail en cas de décès du preneur obéit aux mêmes règles que pour les autres  baux ruraux. Les ascendants, le conjoint, le partenaire pacsé ou les descendants du preneur ayant effectivement participé à l’exploitation du fond pendant les 5 années précédant le décès pourront poursuivre le bail.

Durée, montant, révision du fermage

Par ailleurs, le bail cessible, parce qu’il est établi pour une durée minimale de 18 ans, est reconductible pour 9 ans dans les mêmes conditions que le précédent bail. Cela procure au bailleur une certaine stabilité financière puisqu’il est assuré de recevoir les fruits de la location. Cette stabilité financière est, en plus, garantie par l’impossibilité pour le preneur d’agir en révision du prix du loyer, devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en cas de désaccord sur le prix du fermage. Cela peut paraitre sévère pour le titulaire du bail mais en réalité, il n’a pas à craindre de décision arbitraire dans la fixation du loyer puisqu’il est fixé entre des minimas et les maximas prévus dans l’arrêté préfectoral avec une majoration possible de 50%.

Qu’en est-il du droit de préemption ?

D’autres particularités sont applicables aux baux cessibles, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du preneur, qui ne dispose pas du droit de demander la révision du prix des terres en cas de vente.

Le bail cessible permet d’officialiser et de légaliser la valorisation d’un droit au bail, disposition qui est formellement interdite pour les autres types de baux ruraux qui sont, par principe, incessibles.

Une fiscalité avantageuse

Le bail cessible obéit au régime des baux à long terme en matière fiscale. A ce titre, il bénéficie des avantages fiscaux qu’offre ce type de bail. D’abord, en cas de donation, de succession ou de legs, les biens loués par bail à long terme transmis bénéficieront d’un abattement sur les droits de mutation de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà (à la date de parution de cet article).

Enfin en ce qui concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, la valeur des biens loués par bail cessible bénéficie d’une exonération totale ou partielle selon que le bail a été consenti à un membre de la famille du bailleur ou pas. Ainsi, si le bail a été consenti à un ascendant, descendant, conjoint, l’exonération sera totale. Si le titulaire du bail n’a aucun lien de parenté avec le bailleur les biens ruraux seront taxés après un abattement de 75% jusqu’à 101 897 € et 50% au-delà (à la date de parution de cet article).

Commentaire

Dans le cadre d’une transmission d’exploitation, il nous parait donc indispensable de rencontrer un conseiller spécialiste en statut du fermage afin de mesurer les avantages et inconvénients de chaque type de bail.

M. CAILLOUX et S. BOISSIERE, juristes en droit rural, Cerfrance Alliance Centre

Published by

Pôle Droit rural

Pour contacter nos juristes en droit rural : Chartres : 02 37 91 42 43 | Bourges : 02 48 68 36 36 | Fleury-les-Aubrais : 02 38 61 82 00 | Nevers : 03 86 71 92 50 ou droit-rural@alliancecentre.fr

À propos de l'auteur

Pôle Droit rural

Pour contacter nos juristes en droit rural : Chartres : 02 37 91 42 43 | Bourges : 02 48 68 36 36 | Fleury-les-Aubrais : 02 38 61 82 00 | Nevers : 03 86 71 92 50 ou droit-rural@alliancecentre.fr

2 thoughts on “Le bail cessible pour faciliter la transmission de l’exploitation”

  1. Divay Françoise dit :

    Bonjour,
    J’ai 81ans et suis sur le point de signer un
    bail à long terme de 18ans. Pourrai-je vendre si besoin d’argent, quels inconvénients? ou dois laisser hériter mes enfants qui attendront 5ans pour bénéficier de la fiscalité intéressante de ces baux?

    1. Pôle Droit Rural dit :

      Bonjour Madame,

      Le principe est le suivant :
      Tout fermier, dans le cadre d’un bail simple ou à long terme, bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet de se substituer, dans certaines conditions, à l’acquéreur du fonds loué lorsque le propriétaire bailleur vend son fonds. Il est d’ordre public.
      Néanmoins, le preneur doit respecter certaines conditions pour bénéficier du droit de préemption : il doit avoir exercé pendant 3 ans au moins la profession d’exploitant agricole, avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente. Le preneur peut compter sur sa famille, à savoir ses parents, ses enfants, et ses frères et sœurs pour le suppléer.

      Ainsi, tout dépend si le projet de vente est orienté vers le fermier ou un tiers :

      Vente au fermier
      Le droit de préemption est exercé selon une procédure particulière. D’abord le propriétaire doit charger un notaire de notifier au locataire le projet de vente (le prix, les charges, les conditions demandées ainsi que les modalités de la vente projetée) par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.
      Après réception de la notification, le preneur a le choix entre trois possibilités :

    2. accepter la proposition de vente
    3. accepter sous condition de faire fixer le prix par le Tribunal Paritaire des Baux ruraux (TPBR), il doit alors saisir ce dernier.
    4. refuser la vente ou garder le silence
    5. La réponse du preneur intervient selon la même forme que la notification de l’offre : soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par exploit d’huissier à destination du propriétaire ou du notaire s’il a reçu un mandat spécial. La réponse doit intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois.

      Vente à un tiers
      La vente réalisée au profit d’un tiers doit lui être notifiée dans les 10 jours, pour lui permettre de connaître le nom de son nouveau propriétaire et de faire valoir ses droits en cas de violation de son droit de préemption.
      Si le bien est vendu à un tiers, le bail continue de courir jusqu’à sa date de fin.

      Exceptions
      Attention toutefois, il existe une quantité d’exceptions quant au droit de préemption.
      La première d’entre elle est la vente à la famille du propriétaire jusqu’au 3ème degré (neveux et nièces).

      Bonne continuation.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Donner le résultat de l'addition *