Droit rural

Le bail cessible pour faciliter la transmission de l’exploitation

Publié le

LAC-2017

Dans un contexte de course à l’acquisition foncière, le bail cessible, instauré par la loi d’Orientation du 5 janvier 2006 offre aux parties davantage de liberté. Pour autant, encore aujourd’hui c’est un dispositif méconnu, objet de méfiance.

La prime à la liberté contractuelle

Le bail cessible est un moyen pour le preneur de garantir la pérennité de son exploitation. Il n’a pas à demander l’accord du propriétaire en cas de cession de son droit. Une simple notification par lettre recommandé avec accusé de réception suffit. Le propriétaire ne pourra s’y opposer que s’il a un motif légitime. En contrepartie, le bailleur, bénéficiera de la possibilité de lui donner congé à la fin du bail, sans aucun motif et en l’absence de faute du preneur. En contrepartie, il devra verser au preneur une indemnité d’éviction évaluée en fonction du préjudice. Elle est cumulable avec l’indemnité pour amélioration du fond.

La poursuite du bail en cas de décès

La poursuite du bail en cas de décès du preneur obéit aux mêmes règles que pour les autres  baux ruraux. Les ascendants, le conjoint, le partenaire pacsé ou les descendants du preneur ayant effectivement participé à l’exploitation du fond pendant les 5 années précédant le décès pourront poursuivre le bail.

Durée, montant, révision du fermage

Par ailleurs, le bail cessible, parce qu’il est établi pour une durée minimale de 18 ans, est reconductible pour 9 ans dans les mêmes conditions que le précédent bail. Cela procure au bailleur une certaine stabilité financière puisqu’il est assuré de recevoir les fruits de la location. Cette stabilité financière est, en plus, garantie par l’impossibilité pour le preneur d’agir en révision du prix du loyer, devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en cas de désaccord sur le prix du fermage. Cela peut paraitre sévère pour le titulaire du bail mais en réalité, il n’a pas à craindre de décision arbitraire dans la fixation du loyer puisqu’il est fixé entre des minimas et les maximas prévus dans l’arrêté préfectoral avec une majoration possible de 50%.

Qu’en est-il du droit de préemption ?

D’autres particularités sont applicables aux baux cessibles, notamment en ce qui concerne le droit de préemption du preneur, qui ne dispose pas du droit de demander la révision du prix des terres en cas de vente.

Le bail cessible permet d’officialiser et de légaliser la valorisation d’un droit au bail, disposition qui est formellement interdite pour les autres types de baux ruraux qui sont, par principe, incessibles.

Une fiscalité avantageuse

Le bail cessible obéit au régime des baux à long terme en matière fiscale. A ce titre, il bénéficie des avantages fiscaux qu’offre ce type de bail. D’abord, en cas de donation, de succession ou de legs, les biens loués par bail à long terme transmis bénéficieront d’un abattement sur les droits de mutation de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà (à la date de parution de cet article).

Enfin en ce qui concerne l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, la valeur des biens loués par bail cessible bénéficie d’une exonération totale ou partielle selon que le bail a été consenti à un membre de la famille du bailleur ou pas. Ainsi, si le bail a été consenti à un ascendant, descendant, conjoint, l’exonération sera totale. Si le titulaire du bail n’a aucun lien de parenté avec le bailleur les biens ruraux seront taxés après un abattement de 75% jusqu’à 101 897 € et 50% au-delà (à la date de parution de cet article).

Commentaire

Dans le cadre d’une transmission d’exploitation, il nous parait donc indispensable de rencontrer un conseiller spécialiste en statut du fermage afin de mesurer les avantages et inconvénients de chaque type de bail.

M. CAILLOUX et S. BOISSIERE, juristes en droit rural, Cerfrance Alliance Centre

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