La mise à disposition de biens loués à une société s’accompagne d’une obligation d’information du preneur au bailleur

Le preneur à bail, associé d’une société d’exploitation agricole, a la possibilité de mettre à disposition de celle-ci tout ou seulement une partie de son bail rural, qu’il soit de 9 ans ou à long terme. Cette possibilité est prévue par le Code rural (1).

Sont considérés comme des associés

  • les personnes titulaires de parts sociales,
  • le nu-propriétaire en cas de démembrement de propriété sur les parts sociales.

En cas de co-preneurs à bail, si un des co-preneurs n’est pas associé de la société, le bail mis à disposition ne sera pas résilié en raison d’une sous-location prohibé, sauf à ce que le bailleur démontre que cela lui cause un préjudice. Mais cela peut priver les co-preneurs de céder leur bail.

L’obligation d’information

Le preneur lorsqu’il souhaite mettre à disposition son bail, il doit uniquement informer le bailleur. Il n’a pas besoin d’obtenir l’agrément de ce dernier.

Cette information répond à un formalisme précis : le preneur doit informer le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 2 mois qui suivent la mise à disposition. La notification doit mentionner (article L. 411-37, I, al. 2 du CRPM) :

  • le nom de la société,
  • le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée ;
  • les parcelles que le preneur met à sa disposition.

Lorsque la mise à disposition cesse ou lorsqu’un changement est intervenu par rapport aux informations données lors de la mise à disposition, le preneur doit avertir le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 2 mois consécutifs au changement de situation (article L411-37, I  al 2).

La Cour de cassation est venu précisé dans son arrêt du 5 octobre 2017 que le preneur dès lors qu’il reste associé exploitant de la société au profit de laquelle les terres sont mise à disposition, n’a pas l’obligation d’informer le bailleur du départ ou de l’arrivée de nouveaux associés. Les informations que doit donner le preneur à bail ne touchent strictement qu’à celles données lors de la mise à disposition.

Sanction du manquement à l’information

La sanction encourue en cas de défaut d’information est la résiliation du bail (article L411-37 I, al 3 CRPM).

Pour obtenir la résiliation du bail, le bailleur devra mettre en demeure le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Et si dans un délai d’un an à compter de cette mise en demeure, le preneur n’a toujours pas communiqué au bailleur les différentes informations ci-dessus, le bailleur pourra demander la résiliation du bail. Mais la résiliation ne sera encourue que si les omissions ou irrégularités dans l’information donnée sont de nature à induire le bailleur en erreur.

La Cour de cassation dans différents arrêts a précisé que la demande de résiliation du bail peut être invoquée par le bailleur au moment de la mise à disposition, mais aussi par tous les futurs propriétaires de ces parcelles.

M.C. BARBIER, Juriste Cerfrance

(1) article L411-37 I du Code rural et de la pêche maritime (CRPM)