Les locations de terres et bâtiments à usage agricole sont, en principe, selon le Code général des impôts, exonérées de taxe sur la valeur ajoutée.

Autrement dit, le bailleur facture les loyers sans TVA au preneur .

Toutefois, les bailleurs peuvent opter pour l’assujettissement à la TVA à la condition que le preneur soit redevable de cette taxe. Opter à la TVA bailleur de biens ruraux peut se révéler intéressant dans plusieurs cas.

Avantage numéro 1 de l’option à la TVA bailleur

Un des avantages de cette option est la déductibilité de la TVA sur les factures de réparation. En effet, le bailleur imputera la TVA acquittée sur la TVA perçue sur les loyers. Ces factures peuvent concerner tous les travaux réalisés sur les terres et les bâtiments couverts par l’option).

Exemple 1

Un propriétaire loue un bâtiment à usage agricole à un exploitant agricole assujetti à la TVA. Le fermage est fixé à 1 000 € HT.
Le bailleur souhaite réaliser et financer des travaux sur ledit bâtiment d’un montant de 10 000€. La TVA s’élève à 2000 €.
Dans l’hypothèse où le propriétaire n’a pas opté à la TVA bailleur, il devra débourser le prix des travaux TTC soit 12 000 € et cela sans pouvoir récupérer la TVA versée.
Alors que, s’il a exercé l’option, il déboursera 12 000 € mais il pourra récupérer la TVA qu’il a versée soit 2 000 € à la condition qu’il répercute la TVA sur le loyer.

Avantage numéro 2

Le fermage est de 1 200 € TTC (1 000 € de loyer + 200 € de TVA) dans la mesure où le bailleur a formulé l’option. Le taux de TVA sur les loyers est de 20 %.
L’exploitant agricole verse au propriétaire 1 200 € et récupère la TVA soit 200 €. Le coût final pour le fermier est donc de 1 000 €. En ce qui le concerne, il s’agit d’une opération neutre.
La TVA collectée auprès du preneur doit être restituée par le bailleur à l’État.
Ainsi, en ayant opté à la TVA bailleur, le propriétaire a un droit à récupération de 2 000 € (voir exemple 1) duquel doit être déduit les 200 € de TVA qu’il a encaissée. Ce qui nous fait un crédit TVA de 1 800 €.
Par conséquent, l’État devra restituer 1 800 € de TVA au propriétaire.

Le second avantage est d’éviter la « régularisation par 20ème« , en cas de cessation d’activité suivie d’une location de terres et bâtiments.

Exemple 2

Un exploitant individuel a construit un bâtiment depuis moins de 20 ans. Il souhaite créer une société en apportant son entreprise individuelle. Et cesse donc son activité individuelle.
Les associés choisissent de ne pas apporter le bâtiment au bilan de la société. Lequel fera simplement l’objet d’une location.
Le bâtiment é
tait auparavant inscrit au bilan de l’exploitation individuelle. Il retournera dans le patrimoine de l’exploitant. Cette reprise de bâtiment va générer une réversion de TVA initialement récupérée. Afin d’éviter cette régularisation de TVA, il peut opter à la TVA bailleur.

Commentaire du juriste

Toutefois, il faut s’interroger sur l’opportunité d’opter à la TVA bailleur. En effet, si le locataire réalise les travaux ou les constructions, comme il est coutume de le voir, le propriétaire n’a pas d’intérêt à opter.

Par contre, si le propriétaire est également exploitant agricole à titre individuel et qu’il souhaite passer en société sans apporter les bâtiments, il aura certainement intérêt à opter afin de ne pas avoir à reverser de la TVA déduite, dans l’hypothèse où les bâtiments ou les travaux réalisés ont moins de 20 ans.

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