La fiscalité liée au foncier agricole comporte certaines particularités à découvrir ou à redécouvrir selon la situation (exploitant individuel, en association,…). Nos experts vous répondent sur la question de l’inscription des terres au bilan.

Je suis exploitant individuel et propriétaire de foncier, suis-je obligé d’inscrire mes terres au bilan professionnel ?

NON – Même si la règle est l’inscription. Mais un exploitant agricole assujetti au régime du bénéfice réel, peut opter pour la non-inscription des terres au bilan. Par conséquent, il conserve ses terres dans le patrimoine privé. L’option est annuelle et se reconduit tacitement, jusqu’à ce que l’exploitant la dénonce. Cette option ne concerne bien sûr que les terres agricoles. Les bâtiments agricoles, les plantations, les améliorations foncières temporaires, telles que le drainage, figurent alors obligatoirement au bilan.

Mon option a-t-elle des conséquences ?

OUI – Si le bien ne figure pas à l’actif, quand bien même vous l’utilisez pour l’activité professionnelle, la déduction des charges se limite à celles de la location. Le propriétaire assume alors, dans le privé, les charges de propriété, taxe foncière, frais financiers en cas d’emprunt, …

Par ailleurs, si l’exploitant/propriétaire pratique le « loyer à soi-même » et qu’il maintient les terres dans le privé, il déclarera ce loyer dans la catégorie des revenus fonciers. Il doit ensuite verser le loyer du compte professionnel vers le compte personnel. Référence : Arrêt du Conseil d’État Legendre, 26 septembre 2011, n° 340247. A noter que le loyer pratiqué doit être « normal », c’est à dire conforme aux pratiques locales.

Enfin, en cas de vente des terres détenues dans le privé, l’éventuelle plus-value est une plus-value privée et elle sera alors taxée comme telle.

Si je suis exploitant dans le cadre d’une société, comment cela se passe-t-il pour les terres au bilan ?

Si la société est propriétaire du foncier, le foncier figure obligatoirement à l’actif. Par contre, quand un des associés est propriétaire de foncier, il peut le mettre à disposition ou le louer à la société.

La société pourra rémunérer la mise à disposition et passera les loyers en charge du résultat de la société. L’associé déclarera ces revenus fonciers, desquels il pourra déduire les charges liées à la propriété.

Mon notaire m’a dit qu’il était moins coûteux de vendre le foncier au locataire en place : pourquoi ?

L’acte de vente portant sur un bien immobilier donne lieu au paiement de droits au taux de droit commun (soit environ 5,80 %).

Le taux est réduit à 0,75 % quand il s’agit d’acquisitions d’immeubles ruraux par le fermier. La première condition concerne la durée d’exploitation. Le titulaire du bail ou le bénéficiaire de la convention de mise à disposition doit en effet avoir exploité le bien pendant au moins deux ans.

La deuxième condition est un engagement d’exploiter. L’acquéreur mettra personnellement en valeur le bien pendant 5 ans à compter de la date du transfert de propriété.

En résumé, taux réduit d’enregistrement sur une vente de terres au fermier si :
– le fermier exploite depuis au moins 2 ans
et
– le fermier s’engage à exploiter la parcelle pendant au moins 5 ans

D’après Cerfrance, « Gérer pour gagner », publié la première fois 4 mars 2021, mis à jour 18 octobre 2023