On associe souvent SAFER et droit de préemption. Pourtant, l’observation des marchés fonciers ruraux n’est que son deuxième métier. Sa première mission étant en effet d’être un opérateur du foncier rural et forestier.
Droit de préemption
La Safer ne peut pas invoquer le droit de préemption sur les achats réalisés par les fermiers en place. De la même manière, elle ne peut pas acquérir de terrains à bâtir avec un engagement de construction. Il en est de même pour les achats par la famille. La plupart des ventes de forêt sont également hors du champ de la préemption de la Safer.
Les Safer relèvent des ministères de l’Agriculture et des Finances. Ainsi, elles doivent obtenir l’autorisation des deux commissaires du gouvernement (1), pour toutes les préemptions ou acquisitions à l’amiable supérieures à 75 000 euros.
Exception du droit de préemption
Il peut arriver que des propriétés comprennent plusieurs type de biens ; des terres agricoles, des prés, des landes et des bois, ou encore bâtiments d’exploitation, maison d’habitation ou terrain constructible. Par nature, maison d’habitation et terrain constructible échappent à la préemption.
Ainsi, lorsqu’une propriété à vendre comprend des biens dont les uns peuvent être préemptés et les autres non, la Safer ne peut pas préempter la totalité du domaine.
La Safer ne peut pas préempter un ensemble de biens si au moins un des biens n’est pas concerné.
Position de la justice
Ainsi, les juges ont annulé la décision par laquelle une Safer avait préempté l’ensemble d’une propriété. Cette propriété comportait des terres agricoles, des prés, des landes et des bois, mais aussi une maison d’habitation et un terrain constructible. Rappelons que que ces derniers échappaient à son droit de préemption. Au final, le propriétaire a pu vendre son domaine à l’acquéreur qu’il avait choisi et que la Safer avait voulu évincer.
Précision
A l’époque des faits, lorsqu’une propriété constituée de biens agricoles et de biens « non agricoles » (non soumis au droit de préemption) était mise en vente, la Safer ne pouvait pas préempter une partie seulement.
Aujourd’hui (depuis une loi du 13 octobre 2014), si la préemption du tout demeure interdite, une préemption partielle (2) est possible. Sachant que le propriétaire peut s’opposer à une préemption partielle exiger de la Safer qu’elle se porte acquéreur du tout.
Cassation civile 3e, 28 mars 2019, n° 18-11722
(1) Ministère de l’agriculture et Ministère des finances – (2) portant sur les biens agricoles. Publié 24 octobre 2019, mis à jour novembre 2022.
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Ayant gagné l appel d offre d une propriété appartenant a l etat,la Safer preempte le bati et les 3 hectares attenant en faveur de l agriculteur voisins et occupants les terres ,la batisse n ayant pas eu d usage agricole nous revient et nous exerçons notre droit de priorité, a contre coeur vu que nous sommes propriétaires de 5 chevaux…il y a 7 mois un decoupage est accordé et nous signons une promesse d achat avec la Safer qui n est pas encore propriétaire du bien…nous leur versons aussi le 10%,7 mois plus tard l etat et la Safer sont toujoirs en pourparlers, la date butoire de la promesse d achat est au 30 mars,quels sont nos droits?
Il est possible que la SAFER demande un avenant et reporte la date fin de la promesse de vente ; cela s’est déjà vu pour garantir les droits de chacun et le bon aboutissement de l’affaire.
Au bout de combien d’années peut on prétendre un droit de préemption de terre agricole
Le droit de préemption ne s’applique que sur les ventes de biens immobiliers agricoles (pas sur des ventes de parts sociales représentatives de foncier).
Pour l’exercer, il faut :
• être agriculteur depuis au moins trois ans ;
• exploiter le bien loué ;
• ne pas être propriétaire d’une certaine surface (fixée par région) ;
• s’engager à exploiter le bien préempté pendant au moins neuf ans.
Ces règles permettre de garantir que l’exercice du droit de préemption permettra d’acquérir un outil de travail, et non de spéculer.