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Dossier : l’indice des fermages pour 2016

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L’indice national des fermages pour 2016 a été publié et détermine le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole. Les calculs de fermage et de rémunération de terres peuvent être effectués et les fourchettes départementales des fermages mises à jour.

 

 

Calcul de votre fermage 2016/2017

Votre fermage fixé dans le bail est actualisé chaque année en fonction de la variation de l’indice national du fermage.
Le nouvel indice national des fermages s’établit pour 2016 à 109,59. Pour l’actualisation des loyers entre le 1er octobre 2016 et le 30 septembre 2017, une variation de – 0,42% par rapport à l’année 2015 s’applique.

Votre fermage en 2016/2017 sera calculé ainsi :

Fermage 2016/2017   =    Fermage 2015/2016  x  0,9958

Cette actualisation du fermage s’applique à l’ensemble de vos baux ruraux.

 Calcul de certaines rémunérations de mise à disposition de terres

Cet indice sert éventuellement de base afin d’actualiser la rémunération prévue dans certaines conventions ne constituant pas des baux ruraux. Cela peut être le cas des conventions de mise à disposition des terres en propriété d’un associé exploitant.

 Mise à jour des minima et maxima départementaux

Le prix d’un bail doit être fixé par le bailleur et le preneur selon des règles strictes. Au niveau départemental, des arrêtés déterminent les modalités de fixation des fermages pour les terres, les bâtiments d’exploitation et les bâtiments d’habitation.
Ces arrêtés déterminent des minima est des maxima à respecter en fonction de le nature du bien loué (terre, bâtiment…), de sa catégorie, de sa situation géographique.
L’indice national du fermage est utilisé pour mettre à jour ces fourchettes de prix.
Chaque année, au cours du mois de septembre, les préfets prennent donc des arrêtés pour actualiser les fourchettes. Vous retrouverez ces arrêtés sur les sites internet des directions départementales des territoires (DDT) de chaque département.

Arrêté 13 juillet 2016, NOR : AGRT 1619955A, JO 23 juillet 2016

Impôts fonciers, la part prise en charge par le preneur

Les avis d’impôt « taxes foncières » seront envoyés et devront être payés par les propriétaires au 15 octobre prochain.
Une part de ces impôts doit être remboursée par le preneur.
Au moment de la conclusion du bail, les parties peuvent librement déterminer la part qui sera payée par le preneur. Seule limite : ils ne pourront pas mettre à la charge du preneur la totalité des taxes foncières.

 Une proportion légale à défaut de précision dans le bail

Dans le cas où le bail ne définit pas de proportion d’impôts fonciers à la charge du preneur, le code rural précise que le preneur devra régler au propriétaire :

  • un cinquième du montant global de la taxe foncière.
  • la moitié de la taxe chambre d’agriculture.

Les exonérations doivent profiter au preneur

Il existe des exonérations de taxes foncières sur les propriétés non bâties spécifiques à l’agriculture telles que l’exonération générale pour les terres agricoles, l’exonération temporaire pour l’agriculture biologique, le dégrèvement jeunes agriculteurs.

Ces allègements de taxes foncières ont vocation à profiter à l’exploitant en place et non au propriétaire. Celui-ci doit donc les rétrocéder au preneur

  • en diminuant la part d’impôt foncier à rembourser,
  • et éventuellement en réduisant le montant du fermage.

Comment rétrocéder l’exonération générale terres agricoles au preneur ?

Habituellement, pour faire bénéficier au preneur de ces rétrocessions, deux cas doivent être distingués en fonction que la part de taxe foncière à la charge du preneur est inférieure ou supérieure à 20 %.

Part de taxe foncière (TF) à la charge du preneur
Inférieure à 20 %

Part de taxe foncière (TF) à la charge du preneur
Supérieure à 20 %

Part TF que le preneur doit rembourser = 0€ = TF acquittée x (% IF à la charge du preneur – 20) % x 1,25
Réduction du fermage = TF acquittée x (20 – % IF à la charge du preneur) % x 1,25 = 0€
EXEMPLE pour une TF acquittée par le bailleur de 80 € Part F à la charge du preneur :
10%TF à rembourser par le preneur :
= 0€Réduction de fermage :
= 80 x (20-10)% x 1,25 = 10€
Part TF à la charge du preneur :
50%TF à rembourser par le preneur :
= 80 x (50- 20)% x 1.25 = 30€Réduction de fermage :
= 0€
Et sans rétrocession Le preneur aurait payé 10% de 80€ soit 8€ alors que c’est le bailleur qui doit lui rembourser 10€ Le preneur aurait payé 50% de 80€ soit 40€ au lieu de 30€

Dans la pratique, certaines habitudes prennent la main sur la règle applicable et il est difficile voire très délicat de les changer.
Au moment de la conclusion d’un nouveau bail, partez sur de bonnes bases !

Article L 415-3 du code rural – BOI IF TFPNB-10-40-50– Article L514-1 du code rural

Cette année, des mesures exceptionnelles devraient être prises suite aux conditions climatiques désastreuses et à la baisse des rendements de 50 % en céréales. Il a été évoqué la mise en place de la procédure de dégrèvement d’office de la taxe sur le foncier non bâti (TFNB) pour les parcelles sinistrées. Il serait possible d’invoquer un délai de paiement ou de remises gracieuses des différents impôts et taxes pour les exploitants les plus en difficulté.

Une décision devrait être annoncée dans les prochains jours sur un éventuel couplage des aides exceptionnelles à celles nationales et européennes et sur les zones concernées par cette mesure (par territoire).

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